Drukuj

ISKIERKI....

włącz . Opublikowano w Aktualności

Okres wakacji, długotrwałe górskie wędrówki, taplanie w słońcu albo machanie wiosłem sprzyjają refleksjom ogólniejszej natury. Większość normalnych ludzi stara się podczas letniego wypoczynku oderwać od pracy, powspominać, jakieś plany na przyszłość poczynić i przede wszystkim zebrać trochę sił na kolejne miesiące. Rzeczoznawcy majątkowi, jakkolwiek w większości również normalni jakby z nieco większym trudem zapominają o zawodowych obowiązkach. Nawet podczas wypoczynku dyskusje wartko schodzą na problemy zawodowe a że wrzesień dla braci rzeczoznawczej zapowiada się nad wyraz ciekawie, to i dyskusje tego roku gorętsze.

Pozwólmy sobie na chwilę relaksu i nieco wakacyjnie zastanówmy się nad kilkoma problemami, jak się rzekło ogólniejszej natury. Postawmy przy tym nieco ryzykowną, przynajmniej dla niektórych przedstawicieli profesji tezę, stanowiącą wyznacznik i fundament dla dalszych rozważań: „zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości”.

Wypada również już na wstępie zgodzić się z twierdzeniem i nieśmiało przypomnieć, że rzeczoznawca majątkowy jak każdy inny obywatel zobowiązany jest działać w granicach prawa i w zgodzie z jego postanowieniami. Jednocześnie w trakcie czynności zawodowych jak każdy inny fachowiec zobowiązany jest dokładać należytej staranności, aby w sposób sumienny, zgodny z dostępną wiedzą, nabytymi umiejętnościami oraz doświadczeniem wykonać powierzone zlecenie, które w przypadku czynności zawodowych rzeczoznawcy zawsze sprowadza się do oszacowania wartości prawa majątkowego.

W kontekście powyższych uwag często trudno zrozumieć uparte dążenie ustawodawcy oraz części rzeczoznawców majątkowych do budowania nadmiernie szczegółowych regulacji prawnych czy quasi prawnych, które nie ułatwiają realizacji podstawowego celu wyceny a często wręcz uniemożliwiają poprawne wykonanie oszacowania. O ile w aktach prawnych najwyższego rzędu, to jest w Konstytucji oraz ustawach takie nadmierne uszczegóławianie raczej się nie pojawia to już w Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego od nadmiernych regulacji gęsto. Z jednej strony ustawodawca jakby nie dowierza powołanej przez siebie grupie zawodowej starając się wytyczyć dobrze opisane ścieżki wiodące do celu, z drugiej samo środowisko, lub raczej jego część naciska na coraz to dalej idące otaczanie procedurami procesu szacowania. W demokratycznym państwie prawa zmiany w obowiązujących przepisach winny zachodzić możliwie rzadko a nowe regulacje wprowadzać można po głębokim przemyśleniu problemu, bez zbędnego pośpiechu i w taki sposób, aby cały system prawny nie był narażony na koniunkturalne wahania nastrojów klasy politycznej. Nadmiar regulacji procesu szacowania zawarty w powszechnie obowiązujących aktach prawnych prowadzi, bo prowadzić musi do okresowego, wraz z rozwojem wiedzy rzeczoznawców rozdźwięku pomiędzy świadomością poprawności a obowiązującym prawem. Trzeba zatem, aby akty prawa powszechnie obowiązującego zawierały minimum szczegółowych zasad wyceny a najlepiej aby nie zawierały ich w ogóle. Zmiana aktu prawnego na poziomie rozporządzenia wymaga lat starań, zmiana ustawy może nie nastąpić nigdy. Pozostaje w tej sytuacji dokonać wyboru pomiędzy prawdą o wartości a poprawnością formalnoprawną.

Szacowanie wartości nieruchomości i praw z nimi związanych nie jest dziedziną stricte naukową, jest raczej połączeniem wiedzy, doświadczenia, intuicji, talentu oraz sztuki, czyli jest dziedziną z pogranicza nauk społeczno – ekonomicznych (ze wsparciem nauk prawnych, matematycznych i kilku innych jeszcze). Stąd od – pozostańmy przy nieostrym terminie – nauki o szacowaniu wartości nie należy wymagać, aby spełniała ona wszelkie zasady czystej naukowości sformułowane przez filozofów nauki z Thomasem Kuhnem, Karlem Rajmundem Popperem oraz Paulem Feyerabendem na czele. Nie można zatem wymagać, aby teoria sposobu szacowania konkretnego prawa była, skrajnie rozumując, falsyfikowalna. Część twierdzeń – wyników pracy rzeczoznawcy majątkowego - może być jednak weryfikowalna. Inaczej mówiąc, procedura wyceny nieruchomości i praw z nimi związanych to nie przepis kucharski – nie da się precyzyjnie opisać każdego możliwego przypadku i nie da się przewidzieć wszystkich niuansów przypadku skonkretyzowanego. A jeśli się nie da to nie należy tego robić, ponieważ zła receptura prowadzi wyłącznie do powstania zakalca – być może nie za każdym razem ale dobry placek jest wówczas dziełem przypadku.

Przykłady takiego dualizmu, rozdźwięku pomiędzy obowiązującym prawem a aktualną wiedzą wszyscy znają i można je mnożyć.

Weźmy słynny § 36 rozporządzenia. W trakcie ewolucji brzemienia tego zapisu nie udało się do dnia dzisiejszego spowodować, aby już nie tyle pomagał w oszacowaniu wartości gruntów zajętych bądź przeznaczonych pod drogi publiczne, ale aby przynajmniej w takim oszacowaniu nie przeszkadzał, co obecnie udaje się znakomicie. A przecież zapis § 36 nie jest jedynym, który już teraz lub w najbliższym czasie okaże się chybiony na tyle, aby zasadniczo uniemożliwić prezentację prawdziwej wartości. Taki sam los czeka § 28 (konia z rzędem temu, kto za kilka lat znajdzie w centrum dużego miasta transakcje nieruchomościami niezabudowanymi), § 29 (słynny wzór), zdanie 2 ustępu 3 § 32 i wiele innych z rozdziału 3.

Tutaj należy się mała dygresja. Prawdziwą wartość prawa własności nieruchomości lub innych praw z nieruchomościami związanych zawsze wyznacza rynek, choć nie zawsze racjonalnym nakładem sił i środków da się te wartości ustalić. Jeśli z jakiegoś tajemniczego powodu rzeczoznawcy sądzą, że reguły gry rynkowej dają się łatwo sterować zapisami prawa, to się mylą. Z doświadczeń rynkowych właśnie wiadomo, że różnica wartości nieruchomości gruntowej przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bardzo rzadko, w specyficznych jedynie przypadkach może sięgnąć setek procent, ale nie jest to regułą. Tak samo z rynkowych doświadczeń wiadomo, że wartość służebności czasem przekracza wartość prawa własności i nie jest uprawnione twierdzenie, że sytuacja taka jest niemożliwa. Jeśli opisane zagrożenia nadmiernego uszczegóławiania procesu szacowania kogoś nie przekonały niech przyjrzy się zamieszczonemu w rozporządzeniu wzorowi z § 29. Czysta matematyka i wiedza o współczesnym świecie podpowiadają, że wzór ten jest delikatnie mówiąc nieaktualny, choć zgodnie z prawem obowiązkowy do stosowania. Jeśli natomiast stosowanie wzoru jest obligatoryjne, a sam wzór nie jest prawdziwy, to znaczy nie opisuje sytuacji faktycznej lub opisuje ją źle, to znaczy, że cały dokument powstały z jego zastosowaniem będzie faktycznie wadliwy choć formalnoprawnie być może właściwy.

Mamy, co wiąże się z akapitem poprzedzającym wśród rzeczoznawców majątkowych do czynienia z jeszcze innym problemem, który znacząco wpływa na sposób, w jaki przedstawiciele zawodu są postrzegani. Rzeczoznawcy aspirują do miana osób zaufania publicznego. Jednak osoba zaufania publicznego musi gwarantować bezwzględną uczciwość, profesjonalizm i może przede wszystkim bezstronność. Tej bezstronności jednak większość rzeczoznawców brak. Niewielu ludzi w sposób tak wyraźny zdaje sobie sprawę z niejasności prawa oraz niedostatków własnej profesji, niewielu też posiada stosunkowo łatwy w realizacji sposób, aby przynajmniej część tych wad usunąć, i jednocześnie tak niewielu ze sposobu tego korzysta. Zlecenie oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczenia ogranicza się do, zgodnej z przepisami ale niezgodnej ze zdrowym rozsądkiem prezentacji wartości netto prawa własności nieruchomości. Rzadko który rzeczoznawca podkreśli dobitnie, że prezentuje wartość netto, jeszcze rzadziej wyjaśni w sposób zrozumiały dla każdego odbiorcy operatu a nie tylko dla wykwalifikowanego urzędnika, że zaprezentowana wartość jest jedynie wartością netto prawa własności nieruchomości i w związku z tym nie wyczerpuje kwoty odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia. Nie chodzi przy tym o wychodzenie ponad zakres zlecenia i szacowanie wartości odszkodowania jeśli nie taki był jego przedmiot ale o zamieszczenie w operacie szacunkowym odpowiednich zastrzeżeń i klauzul i to zamieszczenie w taki sposób, aby zarówno zleceniodawca jak i co ważniejsze zainteresowany podmiot był tych zastrzeżeń świadomy.

Wakacje się kończą kiedy powstaje ten tekst a skończyły się kiedy ukazał się drukiem. Może wraz z końcem letniej kanikuły trzeba także skończyć z wakacjami od myślenia?

 

Witold Solski
Zbyszek Niemczewski

Kancelaria SOLSKI i Partnerzy

www.solski.pl

 

Praktyka wyceny

Warszawski pierwotny rynek mieszkaniowy 2010

WARSZAWSKI PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY

III kwartał 2010

Od końca 2008 roku można było obserwować stopniowe zatrzymywanie inwestycji deweloperskich na terenie Warszawy. Widmo kryzysu, który dosięgnął Europę oraz zachowawcze postawy banków, niechęć do udzielania kredytów zatrzymały część inwestycji deweloperskich. Jednak już pod koniec roku 2009 pewna „odwilż” w bankach dała deweloperom zielone światło do kontynuacji prac. Zaowocowało to sporą ilością inwestycji oddawanych do użytku.

Ulga związana z zażegnaniem kryzysu znacząco wpłynęła na sytuację finansową deweloperów, którzy wznowili lub rozpoczęli kolejne inwestycje budowlane.

Poniższy wykres pokazuje rozkład ilości inwestycji oddawanych do użytkowania w ostatnich kwartałach oraz planowanych do oddania w następnych.

 image002

Więcej…