Drukuj

Dwa oblicza użytkowania wieczystego gruntu

włącz . Opublikowano w Aktualności

Właściciel nieruchomości gruntowej (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego bądź ich związki) oddanej w użytkowanie wieczyste, ma prawo do czerpania pożytków płynących z prawa własności, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z postanowień umowy lub decyzji administracyjnej o oddanie nieruchomości w to użytkowanie.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość prawa własności nieruchomości gruntowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego ma obowiązek respektowania w wycenie klauzuli prawnej pacta sunt servanda lub rebus sic stantibus, w zależności od celu oszacowania.

Zgodnie z art. 64, ust. 3 Konstytucji RP, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Kodeks cywilny (dalej: kc) w art. 140 stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Jednocześnie, art. 233 kc stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa (dalej: SP) lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego (dalej: JST) bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Z porównania tych dwóch przepisów wynika, że prawo użytkowania wieczystego gruntu jest prawem zbliżonym do prawa własności, ograniczonym postanowieniami wynikającymi z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz przepisami szczególnymi, jako lex specialis odnoszących się do tego prawa.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu nie pozbawia użytkownika wieczystego możliwości czerpania pożytków. Jako prawo mocniejsze od ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest użytkowanie, jest jednocześnie prawem słabszym w stosunku do prawa własności, a zatem prawo do czerpania pożytków i korzyści z rzeczy nie może jednocześnie umniejszać praw właściciela, a tym bardziej, zawłaszczać tych korzyści w całości.

Instytucja użytkowania wieczystego zrodziła się w Polsce 1961 r., jednak podłoże tego prawa ma znacznie dłuższą historię, sięgającą zasad prawa rzymskiego (emfiteuza (contractus emphyteuticarius), prawo zabudowy (superficies)), których kontynuacją w Polsce od I poł. XVII w. były osadnicze przywileje lokacyjne.

Zarówno w przypadku emfiteuzy, prawa zabudowy, jak i przywilejów lokacyjnych obowiązywały takie uregulowania, które nie pozwalały na uszczuplenie pożytków płynących z prawa własności gruntu.

Aktualnie ochrona prawa właściciela do czerpania pożytków z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, określona została ogólnie w art. 238 kc i uszczegółowiona w art. 71-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) (Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) w zakresie wynagrodzenia w postaci opłat rocznych wnoszonych przez użytkownika wieczystego. Ich wysokość uzależniona jest od celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste oraz jego aktualnej wartości rynkowej.

Dualizm uregulowania instytucji użytkowania wieczystego w dwóch podstawowych aktach normatywnych: kc, w zakresie prawa cywilnego i ugn, w zakresie regulacji administracyjnoprawnych – wynika z pierwotnych uregulowań tego prawa pochodzących z lat sześćdziesiątych ubiegłego wieku (kc oraz ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. nr 22, poz. 159 – tekst jedn.)) i jednocześnie celu dla jakiego ta forma posiadania została ustanowiona w polskim porządku prawnym.

Fakt ten powoduje konieczność syntetycznego spojrzenia, jednak z drugiej strony rozróżnienia tkwiących w nim elementów prawa prywatnego (cywilnego) i publicznego (administracyjnego).

Instytucję prawa użytkowania wieczystego powołano do życia z myślą o stworzeniu warunków dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego – jednorodzinnego (dla osób zasłużonych dla ówczesnego reżimu) i wielorodzinnego budownictwa spółdzielczego (jako realizację ideologii politycznej). Jednocześnie miała ona zapobiegać przed reprywatyzacją znacjonalizowanych państwowych zasobów gruntowych.

Przy tej okazji, inne formy posiadania (o ile było to tylko możliwe), zostały przekształcone w prawo użytkowania wieczystego.

Art. 40. Istniejące w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy prawa własności czasowej, prawa zabudowy, prawa wieloletniej dzierżawy lub użytkowania gruntu jako prawa wieczystego albo zarząd i użytkowanie gruntu (nieruchomości), ustanowione na rzecz innych jednostek niż państwowe, staną się prawem użytkowania lub prawem użytkowania wieczystego w rozumieniu niniejszej ustawy w przypadkach i na warunkach, które określi Minister Gospodarki Komunalnej w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia. Dotyczy to w szczególności praw ustanowionych na podstawie:

  1. dekretu z dnia 6 grudnia 1946 r. o przekazywaniu przez Państwo mienia nierolniczego na obszarze Ziem Odzyskanych i b. Wolnego Miasta Gdańska (Dz.U. Nr 71, poz. 389),
  2. dekretu z dnia 10 grudnia 1952 r. o odstępowaniu przez Państwo nieruchomego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywidualnych domów jednorodzinnych (Dz.U. Nr 49, poz. 326),
  3. ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz.U. Nr 31, poz. 132),
  4. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279),
  5. dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych (Dz.U. Z 1952 r. Nr 4, poz. 31).
Według ówcześnie obowiązującego prawa, oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste musiało być ściśle powiązane z planami zagospodarowania przestrzennego lub wstępnie ustalonymi założeniami do tego planu.

Art. 4. 1. Przewidziane w art. 3 przekazywanie terenów państwowych w użytkowanie lub oddawanie w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalne, jeżeli jest zgodne z celami ustalonymi w planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - z wstępnie ustalonymi założeniami tego planu.

W okresie przemian ustrojowych na początku lat 90-tych ubiegłego wieku, znacznie rozszerzono przeznaczenie gruntów jakie mogły stać się przedmiotem użytkowania wieczystego, poprzez rodzaj podmiotów, na rzecz których prawo to zostało ustanowione. W użytkowanie wieczyste oddano z mocy prawa (na podstawie umów lub decyzji administracyjnych), grunty przeznaczone m.in. pod działalność produkcyjną i handlowo-usługową, przez co instytucja użytkowania wieczystego stała się narzędziem gospodarki rynkowej dostępnym dla wszystkich podmiotów, konkurującym z prawem własności. Obok prawa własności i kilku innych form korzystania z nieruchomości (prawnorzeczowych (użytkowanie) i obligacyjnych (najem, dzierżawa, użyczenie)) pozwalającym stronom na dokonanie takiego stosunku prawnego, który odpowiada ich zamierzeniom gospodarczym. Dla inwestora, prawo użytkowania wieczystego posiada tę zasadniczą zaletę, że pozwala mu wejść we władanie nieruchomością stanowiącą majątek publiczny, bez konieczności ponoszenia pełnych kosztów jej nabycia, natomiast właściciel, którym jest podmiot wykonujący zadania publiczne (SP, JST), przez wskazanie w umowie w sposób wiążący, celu użytkowania wieczystego, ma wpływ na sposób zagospodarowania terenu oraz możliwość czerpania korzyści z nieruchomości gruntowej, adekwatnych do jej wartości rynkowej.

Pamiętać przy tym należy, że wynagrodzenie za oddane w użytkowanie wieczyste nie może być utożsamiane jako podatek od nieruchomości.

Ustawodawca kierując się priorytetami gospodarczymi wpłynął na wysokość pobieranych opłat rocznych liczonych od wartości rynkowej gruntu, jako prawa własności. Ustanowił ulgi i przywileje w opłatach, różnicując je w zależności od celu, na jaki została oddana nieruchomość gruntowa w użytkowanie wieczyste (art. 72 ust. 3 ugn), w szczególności w zakresie nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne, obronności i bezpieczeństwa państwa, sakralne, działalności charytatywnej, sportowej oraz niezarobkowej: opiekuńczej, kulturalnej, leczniczej, oświatowej, wychowawczej, naukowej, badawczo-rozwojowej, a także budowy infrastruktury technicznej i realizacji innych celów publicznych, w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów szczególnych. Jednocześnie, zastrzegł sobie prawo (art. 73, ust. 2 i 2a ugn) do odebrania bonusów użytkownikowi wieczystemu, który po oddaniu gruntu do użytkowania, trwale zmieni sposób jego wykorzystania, powodując zmianę celu, na jaki oddana została nieruchomość gruntowa.

Ukształtowany na przestrzeni czterdziestu lat charakter instytucji użytkowania wieczystego, do chwili wstąpienia Polski do Unii Europejskiej, pozwalał na dość ograniczone możliwości czerpania korzyści z prawa własności oddanego w użytkowanie wieczyste.

Brak dążenia do maksymalizacji zysków z prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste wynikał przede wszystkim z samej genezy tego prawa i celu jakiemu miało ono służyć. Zysk i wartość rynkowa prawa własności schodziły wówczas na drugi plan.

Zmiany ustrojowe zapoczątkowane w 1989 r. zmieniły podejście do określania wartości rynkowej. Zważywszy jednak, że intencją ówczesnego ustawodawcy było uwłaszczenie klasy politycznej oddającej władzę, regulacje prawne nie zawsze prowadziły do określenia rzeczywistej wartości rynkowej. Do 2004 roku sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości był dostrzegany tylko przez inwestorów mających pełną świadomość reguł rynkowych. Nabywali oni wówczas atrakcyjne tereny od uwłaszczonej grupy osób po „korzystnych” dla obu stron cenach „rynkowych”.

Ta nieadekwatność to koszty transformacji.

W art. 151, ust. 1 znowelizowanej w 2004 roku ugn implementowano do polskiego prawa definicję wartości rynkowej zawartej w Międzynarodowych Standardach Wyceny.

Zgodnie z tym artykułem, za wartość rynkową nieruchomości uważa się najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskania na rynku, przy przyjęciu następujących założeń:

  1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia
  2. umowy,upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Pojęcie najbardziej prawdopodobna cena oznacza kwotę, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności.

Aby określona wartość stanowiła jej najbardziej prawdopodobną cenę strony umowy powinny być od siebie niezależne, tzn. nie powinien je łączyć żaden konkretny lub szczególny stosunek mogący sprawić, iż poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Nie powinny działać w sytuacji przymusowej, tzn. każda ze stron powinna mieć motywację do zawarcia transakcji i nie być do niej zmuszona przez szczególne okoliczności oraz zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość powinni działać z rozeznaniem i rozwagą i być wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach nieruchomości, jej sposobie wykorzystania (aktualnym i potencjalnym) oraz o stanie rynku w dniu zawierania umowy, przy czym każda ze stron będzie wykorzystywała te informacje działając we własnym interesie oraz w sposób rozważny dążąc do uzyskania najlepszej dla siebie ceny.

Stanowczy zamiar zawarcia umowy w odniesieniu do kupującego oznacza, że nie jest on nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie, a w odniesieniu do zbywcy oznacza, że nie jest on ani zmuszony do sprzedaży, ani gotowy czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku.

Sformułowanie, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku oznacza, że składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców.

Sposób optymalnego wykorzystania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości, przy czym pojęcie użytkowanie fizycznie możliwe oznacza, że cechy techniczno-użytkowe nieruchomości pozwalają na osiągnięcie optymalnego sposobu użytkowania; prawnie dopuszczalne oznacza, że rozważany sposób użytkowania jest zgodny z prawem.

Pojęcie opłacalności ekonomicznej oznacza w szczególności, że nieruchomość dla przyjętego do wyceny sposobu użytkowania może przynosić dochód równy lub wyższy od sumy potrzebnej do pokrycia wydatków operacyjnych i zwrotu zaangażowanego kapitału.

* * * * *

Do wyceny prawa własności nieruchomości gruntowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego angażowany jest z mocy ustawy, rzeczoznawca majątkowy. Najczęściej otrzymuje zadanie określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu, jako podstawy do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub wartości rynkowej prawa własności gruntu na potrzeby jego sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego, jako realizację jego wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zarówno pierwszy, jak i drugi cel wyceny stanowi podstawę do ustalenia należnej, ściśle określonej kwoty pieniężnej, szczególnie istotnej w przypadku drugiego celu wyceny z uwagi na fakt, że sprzedaż odbywa się w trybie bezprzetargowym.

W pierwszym przypadku jest to odpowiedni procent (0,3, 1, 2 lub 3%) liczony od wartości rynkowej prawa własności. W drugim jest to różnica pomiędzy wartością rynkową prawa własności, a wartością prawa użytkowania wieczystego. Celowo pominięto słowo rynkową przy wartości prawa użytkowania wieczystego, ponieważ wartość ta nie wynika z gry rynkowej, a z ściśle określonego wzoru matematycznego, który w określeniu wartości prawa użytkowania wieczystego ma obowiązek zastosować rzeczoznawca majątkowy.

Na pozór mogłoby się wydawać, że sprawa jest prosta i oczywista.

Okazuje się, że tak naprawdę taką nie jest.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową prawa własności gruntu zgodnie z definicją zawartą w art. 151, ust.1 ugn powinien określić optymalny sposób wykorzystania nieruchomości (gruntu – przyp.).

Czy tak określona wartość rynkowa może być podstawą do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu?

Tak, ale nie zawsze!

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, pomimo swojej nazwy, jest umową czasową. Strony wiąże umowa o oddanie nieruchomości na czas określony – maksymalnie 99 lat, bądź krótszy np. 40 (gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na okres maksymalny) i dopóki użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób wynikający z zawartej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub decyzji Organu w tej sprawie (choć nie zawsze precyzyjnej (pomimo, że ustawodawca postawił taki wymóg), lecz dookreślonej stawką procentową opłaty rocznej) nie ma podstaw do uwzględniania w wycenie prawa własności na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej optymalnego sposobu wykorzystania gruntu.

Czy rzeczoznawca majątkowy ma obchodzić prawo?

Ustawodawca przyjmując definicję wartości rynkowej w rozumieniu Międzynarodowych Standardów Wyceny, nie zrezygnował z istniejącego dotychczas w ustawie o gospodarce nieruchomościami zróżnicowania rodzajów wartości rynkowych i korzysta z dwóch definicji tej wartości. W art. 134, ust 3 ugn wyróżnia wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, a w art. 134, ust. 4 dla alternatywnego sposobu użytkowania.

Istnieje zatem ustawowa możliwość określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu dla aktualnego sposobu użytkowania, choć nie wynika to wprost z zapisów dotyczących sposobu dokonywania aktualizacji opłaty rocznej. Wyciągniecie takich wniosków wynika jedynie z domniemania, że intencją racjonalnie działającego ustawodawcy było danie użytkownikowi wieczystemu pewności w realizacji jego zamierzeń gospodarczych w chwili ustanowienia prawa, jak i w przyszłości. Przyjecie innej interpretacji prowadziłoby do sytuacji niepewności, co do celowości każdego przedsięwzięcia gospodarczego w ramach instytucji użytkowania wieczystego.

W tym wypadku rzeczoznawca majątkowy w wycenie prawa własności gruntu powinien uwzględnić klauzulę prawną pacta sunt servanda.

Organ, jedynie w przypadku trwałej zmiany przeznaczenia gruntu przez użytkownika wieczystego, ma ustawowe prawo nie tylko do zmiany stawki procentowej z tytułu opłaty rocznej, ale również czerpania pożytków, w postaci wyższych opłat rocznych, o ile na skutek zmiany, dokonanej przez użytkownika wieczystego, następuje wzrost wartości rynkowej gruntu (art. 73, ust. 2 ugn w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 kc).

Jak wspomniano we wprowadzeniu, pierwotnie oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste było uwarunkowane odpowiednim przeznaczeniem terenu w planie zagospodarowania przestrzennego bądź ustalonych założeń do tego planu (tereny mieszkaniowe), a stan nieruchomości (m.in. lokalizacja i uzbrojenie) wpływał na wysokość ustalanych urzędowo opłat rocznych.

Grunty oddane w użytkowanie wieczyste w latach 90-tych ubiegłego wieku były przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na różne cele (np. budownictwo jednorodzinne, budownictwo wielorodzinne, przemysł, usługi, tereny magazynowo-składowe, tereny zielone, tereny rekreacyjne), co wpływało na ich wartość rynkową, obok stanu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Dochowując klauzuli pacta sunt servanda, przy aktualizowaniu opłaty rocznej niezbędne jest uwzględnienie przeznaczenia na jakie oddana została nieruchomość gruntowa w użytkowanie wieczyste, o ile użytkownik do dnia wyceny trwale nie zmienił tego przeznaczenia.

Z artykułu 134, ust. 2 znowelizowanej ugn jednoznacznie wynika, że stanu nieruchomości, o którym mowa w art. 4, pkt 17 w tejże ustawy, nie można łączyć z przeznaczeniem. Z punktu widzenia wartości rynkowej są to dwa odrębne byty.

Pominięcie nakazu uwzględnienia przy wycenie nieruchomości gruntowej na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, przeznaczenia ma swoje racjonalne uzasadnienie, o którym mowa wyżej (dopóki użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób wynikający z zawartej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie ma podstaw do uwzględniania jej przeznaczenia innego niż ten, na jaki została oddana, choćby nawet nowy plan dopuszczał bardziej efektywne wykorzystanie terenu, rzutujące jednocześnie na wzrost wartości rynkowej).

Przykład 1

W użytkowanie wieczyste oddano grunt na cele przemysłowe. Obecnie w miejscowym planie są to tereny, na którym możliwa jest realizacja zabudowy usługowej. Grunt ten dalej wykorzystywany jest zgodnie ze swoim pierwotnym przeznaczeniem, a zatem przy aktualizacji opłaty rocznej nie ma podstaw do tego aby uznać, że optymalny sposób wykorzystania nieruchomości to zabudowa usługowa.

Przykład 2

W użytkowanie wieczyste oddano grunt na cele przemysłowe. Obecnie w miejscowym planie są to tereny, na których możliwa jest realizacja zabudowy usługowej. Użytkownik wieczysty wykorzystując ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trwale zmienił przeznaczenie nieruchomości i obecnie nie jest ona wykorzystywana zgodnie ze swoim pierwotnym przeznaczeniem. Przy aktualizacji opłaty rocznej zachodzą przesłanki do określenia wartości na podstawie optymalnego (na dzień wyceny) sposobu wykorzystania nieruchomości.

Przykład 3

Grunt, o którym mowa w przykładzie nr 1 i nr 2 w zmienionym po kilku latach miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono pod zabudowę biurową wysoką (30 kondygnacji). Grunt w dalszym ciągu wykorzystywany jest w zaakceptowanej przez właściciela zmianie przeznaczenia zabudowy przemysłowej na usługową (przykład nr 2). Przy aktualizacji opłaty rocznej nie ma podstaw do tego aby uznać, że optymalny sposób wykorzystania nieruchomości to zabudowa biurowa wysoka.

Przykład 4

Grunt, o którym mowa w przykładzie nr 1 i nr 2 w zmienionym po kilku latach miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono pod zabudowę biurową wysoką (30 kondygnacji). Użytkownik wieczysty konsekwentnie korzysta z optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości gruntowej i buduje 30-to piętrowy biurowiec klasy A. Przy aktualizacji opłaty rocznej zachodzą przesłanki do określenia wartości na podstawie optymalnego (na dzień wyceny) sposobu wykorzystania nieruchomości.

Przykład nr 4 wskazuje, że właściciel cały czas trwania umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ma możliwość do czerpania pożytków adekwatnych do zmieniającego się optymalnego wykorzystania nieruchomości, ale jednocześnie ma ograniczone możliwości uzyskiwania pożądanych korzyści w przypadku, gdy użytkownik wieczysty użytkuje grunt zgodnie z przeznaczeniem w zaakceptowanej przez strony umowie.

* * * * *

Odmiennie sytuacja wygląda przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej na potrzeby sprzedaży prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego.

Użytkownik wieczysty dąży wówczas do jednostronnego zerwania umowy na dotychczas określonych warunkach, składając wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tj. sprzedaży na jego rzecz w trybie bezprzetargowym prawa własności z zaliczeniem wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 32, ust. 1, art. 37, ust. 2 pkt 5 w zw. z art. 67, ust. 1 i 3 i art. 69 ugn).

W tym wypadku istnieją uzasadnione przesłanki do odstąpienia przez właściciela od klauzuli pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać), a zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus (sprawy przybrały taki obrót).

Przykład 5

W użytkowanie wieczyste oddano grunt na cele przemysłowe. Użytkownik wieczysty złożył wniosek o sprzedaż prawa własności gruntu. Właściciel akceptuje wniosek i zleca w tym celu wycenę.

W miejscowym planie są to tereny, w dalszym ciągu przeznaczone na cele zabudowy przemysłowej.

Optymalny sposób wykorzystania na dzień wyceny to zabudowa przemysłowa.

Przykład 6

W użytkowanie wieczyste oddano grunt na cele przemysłowe. Użytkownik wieczysty złożył wniosek o sprzedaż prawa własności gruntu. Właściciel akceptuje wniosek i zleca w tym celu wycenę.

Obecnie w miejscowym planie są to tereny, na których możliwa jest realizacja zabudowy usługowej.

Optymalny sposób wykorzystania na dzień wyceny to zabudowa usługowa.

Przykład 7

W użytkowanie wieczyste oddano grunt na cele przemysłowe. Użytkownik wieczysty złożył wniosek o sprzedaż prawa własności gruntu. Właściciel akceptuje wniosek i zleca w tym celu wycenę.

Obecnie w miejscowym planie są to tereny, na których możliwa jest realizacja zabudowy biurowej wysokiej.

Optymalny sposób wykorzystania na dzień wyceny to zabudowa biurowa wysoka.

Przykład 8

W użytkowanie wieczyste oddano grunt na cele przemysłowe. Użytkownik wieczysty złożył wniosek o sprzedaż prawa własności gruntu. Właściciel akceptuje wniosek i zleca w tym celu wycenę.

Obecnie są to tereny, na których obowiązujący do 31 grudnia 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania stracił ważność, a nowego planu nie uchwalono, jednak wydano decyzje w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczające realizację zabudowy biurowej wysokiej w najbliższym sąsiedztwie wycenianej nieruchomości, a i w przypadku wycenianej nieruchomości, uwarunkowania prawne pozwalają na wydanie podobnej decyzji.

Optymalny sposób wykorzystania na dzień wyceny to zabudowa biurowa wysoka.

Czy niewłaściwe zastosowanie wykładni prawa może prowadzić do nieodwracalnych strat którejkolwiek ze stron umowy?

W przypadku aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego większego ryzyka nie ma, ponieważ w przypadku zastosowania niewłaściwej wykładni prawa użytkownik wieczysty może zostać narażony na nadmierne opłaty.

Ustawodawca przewidział jednak dla użytkownika wieczystego drogę odwoławczą w trybie postępowania administracyjnego oraz ewentualną dalszą drogę dochodzenia roszczeń w postępowaniu cywilnym.

Odmiennie przedstawia się sytuacja w przypadku sprzedaży prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego.

Zastosowanie niewłaściwej wykładni prawa prowadzić może do znacznego uszczuplenia dochodów właściciela gruntu (SP lub JST).

Przykład 9

W użytkowanie wieczyste oddano grunt o powierzchni 2 ha na cele przemysłowe.

Po 20 latach użytkownik wieczysty składa wniosek o sprzedaż prawa własności gruntu. Właściciel akceptuje wniosek i zleca w tym celu wycenę.

Użytkowanie wieczyste ustanowiono do dnia 5 grudnia 2089 roku.

Obecnie są to tereny, na których obowiązujący do 31 grudnia 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stracił z mocy ustawy swoją ważność, a nowego planu nie jeszcze nie uchwalono, jednak wydano już pojedyncze decyzje w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, dopuszczające realizację zabudowy biurowej wysokiej w najbliższym sąsiedztwie wycenianej nieruchomości, a i w przypadku wycenianej nieruchomości gruntowej, uwarunkowania prawne pozwalają na wydanie podobnej decyzji.

9 a) Niewłaściwe zastosowanie wykładni prawa

Ceny rynkowe nieruchomości podobnych (gruntów z prawem własności przeznaczonych pod zabudowę przemysłową) wynoszą 150 zł za 1 m².

Wartość rynkowa prawa własności gruntu wynosi

20 000 m² x 150 zł/m² = 3 000 000 zł

Wartość prawa użytkowania wieczystego określona zgodnie z prawną procedurą wyceny wynosi:

3 000 000 zł x 0,6 = 1 800 000 zł

Prawo własności powinno zostać sprzedane na rzecz użytkownika wieczystego za cenę nie mniejszą niż 1 200 000 zł (3 000 000 zł – 1 800 000 zł).

9 b) Prawidłowe zastosowanie wykładni prawa

Ceny rynkowe nieruchomości podobnych (gruntów z prawem własności przeznaczonych pod zabudowę wysoką) wynoszą 1 500 zł za 1 m².

Wartość rynkowa prawa własności gruntu wynosi

20 000 m² x 1 500 zł/m² = 30 000 000 zł

Wartość prawa użytkowania wieczystego określona zgodnie z prawną procedurą wyceny wynosi:

30 000 000 zł x 0,6 = 18 000 000 zł

Prawo własności powinno zostać sprzedane na rzecz użytkownika wieczystego za cenę nie mniejszą niż 12 000 000 zł (30 000 000 zł – 18 000 000 zł).

Wniosek

W przypadku niewłaściwego zastosowania wykładni prawa budżet Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub ich związków, w przedstawionym przykładzie zostałby uszczuplony o ponad 10 mln zł.

Włodzimierz Paszcza

Praktyka wyceny

Rynek domów jednorodzinnych w Lublinie w roku 2007.

Rynek domów jednorodzinnych w Lublinie w roku 2007 cechowała duża dynamika wzrostu cen. Wzrost cen wynosił ponad 40%.

Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…