Drukuj

Analiza wzrostu cen działek niezabudowanych w Jelitkowie i w dzielnicach sąsiednich w Gdańsku w latach 2006-2007

włącz . Opublikowano w Praktyka wyceny

Analizie poddano rynek na działki przeznaczone na budownictwo wielorodzinne lub mieszkaniowo-usługowe zlokalizowane w Gdańsku Jelitkowie i dzielnicach sąsiednich lub podobnych. Tereny położone w tej części miasta są zabudowane zabudową mieszkaniową, przeważnie domami jednorodzinnymi, ale powstały tutaj również duże osiedla domów wielorodzinnych.

Najważniejszym walorem działek położonych w tej części miasta jest bliskie sąsiedztwo morza i plaży, drugim walorem jest stosunkowo nieduża odległość od centrum miasta. Te dwa atrybuty działek położonych w dzielnicach nadmorskich w okolicy Jelitkowa sprawiają, że są one bardzo atrakcyjne na rynku. W tych rejonach działki osiągają wysokie ceny ze względu na otoczenie i walory uzdrowiskowo-krajobrazowe.

 

Dzielnice nadmorskie, takie jak Jelitkowo, Zaspa, Przymorze, Żabianka są położone blisko granicy Gdańska z Sopotem. To sprawia, że tereny te są bardziej atrakcyjne dla kupujących niż tereny położone w południowo-wschodniej części miasta, na przykład w Brzeźnie czy na Stogach.

Największy popyt i najwyższe ceny w 2006 i 2007 roku osiągały działki przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne o dość dużych powierzchniach, kilka tysięcy metrów kwadratowych, wystarczających na wybudowanie kilku budynków- po to żeby można było najlepiej zagospodarować teren przeznaczony pod zabudowę i zaprojektować na nim jak największą liczbę mieszkań.

Na samym wstępie należy stwierdzić, że takich terenów na badanym obszarze w obrocie było mało i jest nadal mało. Wynika to z tego, że większość terenów została już zagospodarowana, a część nie jest przeznaczona pod zabudowę. Dlatego konieczne było sięgnięcie do szerszego obszaru i dokonanie analizy cen transakcyjnych działek o podobnym charakterze, przynajmniej z powodu położenia, przeznaczenia i powierzchni.

W analizie pominięto działki o małej powierzchni do 1000 m2. Starano się przyjąć działki o dużych powierzchniach, takie, które nadawały się do zabudowy wielorodzinnej.

Część analizowanych transakcji dotyczyła działek z prawem własności, a część z prawem użytkowania wieczystego. Na badanych obszarach miasta znajduje się sporo terenów z prawem użytkowania wieczystego. Jeżeli okres użytkowania wieczystego jest dość długi – na przykład kilkadziesiąt lat, to rynek nie zauważa różnicy między nieruchomościami z prawem własności i z prawem użytkowania wieczystego.

Najważniejszym atrybutem dla kupujących jest dogodna powierzchnia działki i jej przeznaczenie oraz fakt, że dla działki istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Działki z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego są bardzo atrakcyjne dla deweloperów.

W okresie lat 2006 i 2007 deweloperzy gotowi byli zapłacić bardzo wysokie ceny za działki w porównaniu do lat poprzednich licząc na duży zysk przy sprzedaży mieszkań. Ceny nowych mieszkań rosły w latach 2006 - 2007 w szybkim tempie, w ciągu tych lat wzrosły o około 80%, a nawet 100% w dzielnicach nadmorskich.

Taki wysoki wzrost cen mieszkań nie przełożył się jednak dosłownie na wzrost cen działek, co było spowodowane tym, że udział ceny działki w cenie mieszkania wynosi kilka procent.

Poddając analizie powyższe ( znalezione w bazie ) dane ustalono, że przeciętny trend wzrostu cen działek o zróżnicowanych powierzchniach położonych w dzielnicach sąsiadujących z Jelitkowem w latach 2006-2007 wynosi około 40%.

 

 

Poniżej przedstawiono wykres wzrostu cen działek w okresie od początku 2006 roku do końca 2007 roku. Trend ten wynosi około 40% .


Poniżej przedstawiono wykres wzrostu cen działek w okresie od początku 2006 roku do końca 2006 roku. Trend ten wynosi około 24%.

 

Poniżej przedstawiono wykres wzrostu cen działek w okresie od początku 2007 roku do końca 2007 roku. Trend ten wynosi około 20%.
 

Reasumując wnioski płynące z zebranych powyżej danych można powiedzieć, że ceny transakcyjne na działki położone w pobliżu Jelitkowa nie wzrastały w takim tempie jak ceny działek położonych w dzielnicach peryferyjnych, ale tendencja była taka sama. A więc największy wzrost cen działek nastąpił w ciągu 2006 roku około 24%, nieco mniejszy w 2007 roku - 20%.

Z tego można wywnioskować, że wzrost cen działek od początku 2006 roku do końca 2007 roku wyniósł około 40%, co wynika również bezpośrednio z wykresu. Można taki wniosek wysunąć również podpierając się analizą działek o położeniu peryferyjnym.

Różnica w oszacowanym trendzie wzrostu cen w okolicach Jelitkowa i w dzielnicach peryferyjnych wynika z wysokich cen, jakie osiągały działki tutaj położone już w latach 2005-2006.

 

MAPA OKOLIC JELITKOWA

 

Praktyka wyceny

Warszawski pierwotny rynek mieszkaniowy 2010

WARSZAWSKI PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY

III kwartał 2010

Od końca 2008 roku można było obserwować stopniowe zatrzymywanie inwestycji deweloperskich na terenie Warszawy. Widmo kryzysu, który dosięgnął Europę oraz zachowawcze postawy banków, niechęć do udzielania kredytów zatrzymały część inwestycji deweloperskich. Jednak już pod koniec roku 2009 pewna „odwilż” w bankach dała deweloperom zielone światło do kontynuacji prac. Zaowocowało to sporą ilością inwestycji oddawanych do użytku.

Ulga związana z zażegnaniem kryzysu znacząco wpłynęła na sytuację finansową deweloperów, którzy wznowili lub rozpoczęli kolejne inwestycje budowlane.

Poniższy wykres pokazuje rozkład ilości inwestycji oddawanych do użytkowania w ostatnich kwartałach oraz planowanych do oddania w następnych.

 image002

Więcej…