Drukuj

Sopot, Sopot, Sopot – małe miasto, duży kłopot.

włącz . Opublikowano w Praktyka wyceny

Kłopot ? ależ nie, to po prostu rynek krajowy i ceny co najmniej krajowe, a może i jeszcze wyższe ? Kto wymarzy sobie i bliskość plaży i Operę Leśną i jeszcze minutkę spaceru do kultowego Monciaka, ten musi mieć twardy i gruby portfel.


Zobacz wszystkie pozycje

Najbardziej reprezentatywnym dla Sopotu rynkiem jest oczywiście rynek lokali mieszkalnych. Rynek gruntów niezabudowanych w zasadzie nie istnieje. W roku 2005 sprzedano 7 działek, w roku 2006 sprzedano 17 działek a w roku 2007 sprzedano 9 działek niezabudowanych. W roku 2008 do czerwca zawarto w tym segmencie rynku 3 transakcje z czego jedna, to działeczka pod stację trafo. Charakterystyczną cechą tego rynku jest ponad 60% udział gminy jako sprzedającego.

Jednak powróćmy do lokali mieszkalnych. Otóż okazuje się, że w roku 2005 – co za odległa epoka historyczna - mieszkania w Sopocie lekko taniały, aby obudzić się do wzrostu dopiero w grudniu. W roku 2005 sprzedano na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym około 300 lokali, zaś ceny maksymalne oparły się o 10.000 zł/m2 przy cenach średnich w granicach 4000 zł/m2.

 

 

Nic tak nie przemawia do czytelnika jak ładny obrazek, nazywany współcześnie wizualizacją. Zatem powyżej wizualizacja trendów na rynku sopockich mieszkań w roku 2005.

W rogu zamieszczono funkcję trendu, oszacowaną metodą najmniejszych kwadratów jako wielomian trzeciego stopnia. Każdy z punktów na wykresie obrazuje jedną z około 300 sprzedaży w roku 2005. Zauważmy jeszcze, że średnia powierzchnia sprzedanego w roku 2005 lokalu mieszkalnego była równa 58,6 m2.

Popatrzmy jak rynek potraktował ten segment w roku 2006. Przede wszystkim rzuca się w oczy gwałtowny przyrost transakcji do około 480 sztuk. Jest to m.in. związane z wysypem lokali deweloperskich, ale nie tylko. Działają przecież także zwykłe prawa popytu i podaży.

 

 

Wyraźny trend wzrostowy od początku roku przyspiesza z biegiem czasu i winduje ceny średnie z około 4200 zł/m2 do około 7000 zł/m2. Zauważmy, że w tym czasie na rynku lokali mieszkalnych w pozostałych miastach aglomeracji gdańskiej nie obserwowane takiego silnego wzrostu cen. Trend oszacowany metodą regresji liniowej wskazywał na ciągły wzrost cen z granicach nawet do 70% w skali roku, podczas gdy w Gdańsku ceny rosły w tempie około 35% w skali roku.

 

 

Powyżej zamieszczono rozkład cen jednostkowych skorygowanych trendem w celu zobrazowania ziarnistości rynku oraz jego segmentacji. Co ciekawe, zauważalnie wzrosła średnia powierzchnia sprzedawanego lokalu mieszkalnego do prawie 60 m2. Ceny maksymalne osiągnęły poziom 12.000 zł/m2.

Przejdźmy teraz do roku 2007. Przede wszystkim zauważmy, że ilość transakcji istotnie zmalała i to do około 300 sztuk. Zmalała też nieco średnia powierzchnia sprzedawanego lokalu do około 57 m2. Jednak co się działo z trendami cenowymi ?

Na to pytanie odpowie kolejna wizualizacja.

 

 

Wyraźnie widać osłabienie dynamiki wzrostu cen w Sopocie. Co więcej linia trendu szacowana wielomianem 4-go stopnia nie wykazuje już jednoznacznych i wyłącznych wzrostów cen. Wyraźnie widać wygaszenie wzrostów i stabilizację cen w okresie powakacyjnym, chociaż ewidentnych spadków nie daje się jeszcze zauważyć. Jednak i tak, średnie ceny w roku 2007 wydźwignęły się powyżej 8000 zł/m2 zaś ceny maksymalne ustabilizowały się na pułapie 12.000 zł/m2. O ile w poprzednich latach były to pojedyncze transakcje, to w roku 2007 było ich stosunkowo wiele.

Za rok 2008 dostępne są kompletne dane do początku czerwca. W tym okresie sprzedano 150 lokali, co przy założeniu utrzymania tej dynamiki do końca roku generowałoby obrót na poziomie około 360 transakcji. Przeciętna powierzchnia sprzedanego lokalu wróciła do około 60 m2. Rynek jakby odżywa. Zauważyć można - na razie jeszcze jednostkowe – sprzedaże z cenami jednostkowymi odważnie przekraczającymi 20.000 zł/m2. Te jednak przy analizie na razie pominiemy, jako jeszcze nie reprezentatywne dla rynku lokalnego – może będą już reprezentatywne pod koniec roku ? Popatrzmy na ceny transakcyjne i trendy.

 

 

Widać wyraźnie, że po początkowym lekkim spadku cen transakcyjnych nastąpiła konsolidacja rynku i ceny może niezbyt ochoczo ale pną się do góry. Średnia cena transakcyjna wyraźnie przekroczyła już 10.200 zł/m2. Jeżeli by uwzględnić pojedyncze sprzedaże po cenach przekraczających 20.000 zł.m2, to taka średnia sięgałaby już 10.600 zł/m2. Popatrzmy na ziarnistość i segmentację cenową bieżącego rynku sopockiego.

 

 

Widać trwałe przekroczenie magicznej bariery 10.000 zł przez zdecydowaną większość sprzedawanych lokali.

Na koniec dla cierpliwych będzie nagroda. Zblokowany wykres łączny trendów cenowych na sopockim rynku mieszkaniowym od początku roku 2005 do połowy roku 2008.

 

 

Wyraźnie widać początkowe drobne spadki w roku 2005 oraz późniejszy nieustanny wzrost cen, wyhamowanie w końcu 2007 roku oraz późniejszą konsolidację cen i dalsze wzrosty od początku roku 2008. Łącznie w ciągu 3 ostatnich lat średnia cena jednostkowa mieszkania w Sopocie wzrosła ponad 2,5-krotnie, od nieco poniżej 4000 zł/m2 do wyraźnie powyżej 10.000 zł/m2.

Wszystkie analizy wykonano w oparciu o prace badawcze rynku nieruchomości przy wykorzystaniu metod statystycznych wykonane w ramach Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych.

Jarek Matejczuk
Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Jarosław Matejczuk

Praktyka wyceny

Rynek nieruchomości w Złotowie

Każdy, kto przed 2007 rokiem kupił mieszkanie w Złotowie, zrobił świetną inwestycję. W ciągu półtora roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 92 %. Po kilkuletniej stabilizacji, kiedy 1 m2 mieszkania kosztował w granicach 1000 zł - 1500 zł, nastąpił duży skok cenowy. Średnia cena transakcji wyniosła 2150 zł/m2. Po uwzględnieniu trendu zmiany cen, średnia wynosi 2929 zł. Najwięcej sprzedaży odnotowano w przedziale 2750 zł - 3000 zł (po uwzględnieniu trendu: 3000 zł - 3250 zł).


Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…