Drukuj

Stanowisko PIRM ws uzgodnienia standardu wyceny służebności przesyłu

włącz . Opublikowano w Sprawy bieżące PIRM

Treść listu skierowanego do Piotra Stycznia, Podsekretarza Stanu Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 31 lipca 2012 roku

 

Szanowny Panie Ministrze,

w związku z pismem Pana Ministra z dnia 2 lipca 2012 r. (sygn. BN-5p-L-833/2012/12) przekazującym najnowszą wersję standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych KSWS-4 Wycena służebności przesyłu i określanie kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy inwestycjach liniowych opracowanego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z prośbą o zgłaszanie ewentualnych uwag Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego przedstawia stanowisko w tej sprawie.

Po pierwsze z treści pisma nie wynika jednoznacznie cel zgłaszania ewentualnych uwag, jednak uznaliśmy, że stanowi ono element konsultacji w procesie uzgadniania przez Pana Ministra przedłożonego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych projektu standardu KSWS-4 Wycena odszkodowań i wynagrodzeń dla urządzeń przesyłowych.

Zdajemy sobie sprawę z wagi zagadnienia, jakim jest wycena nieruchomości obciążonych służebnością przesyłu i rozumiemy potrzebę konsultacji w sprawach związanych z tym problemem. PIRM uważa jednak, że problematyczność zagadnienia wyceny nieruchomości obciążonych służebnością przesyłu nie jest wynikiem braku właściwych uregulowań prawnych. Wycena takich nieruchomości jest zagadnieniem stosunkowo młodym, wciąż ewoluującym i obarczonym indywidualizmem każdego przypadku, dlatego niezwykle trudnym i jednocześnie błędnym byłoby stworzenie kolejnych sztywnych ram prawnych dla procesu szacowania tego typu nieruchomości jakim stanie się po uzgodnieniu przez Pana Ministra standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych KSWS-4 Wycena odszkodowań i wynagrodzeń dla urządzeń przesyłowych.

W tym miejscu pragniemy podkreślić, że Izba podtrzymuje swoje dotychczasowe negatywne stanowisko w sprawie uzgadniania standardów zawodowych i nadawania jakimkolwiek normom zawodowym rangi powszechnie obowiązującego prawa. Nadal uważamy, iż standardy zawodowe powinny pozostać wyłączną domeną grupy zawodowej, oraz że powinny mieć zapewnioną względną elastyczność i swobodną możliwość rozwoju i zmian (idących za zmianami na rynku, za coraz to nowymi doświadczeniami rzeczoznawców majątkowych oraz orzecznictwem). Takich warunków nie spełnią standardy stanowiące powszechnie obowiązujące przepisy prawne.

Zgodnie z art. 4 punkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe to reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Wbrew powyższej definicji ustawowej treść zaprezentowanego projektu KSWS-4 nie przedstawia zbioru ogólnych wytycznych, lecz próbuje wyjaśnić w jaki sposób powinny być stosowane procedury wyceny. Powyższy, szczegółowy pod względem proceduralnym zakres, właściwy jest dla norm zawodowych a nie dla standardów, lecz normy zawodowe, z uwagi właśnie na swoją szczegółowość nie mogą stanowić usankcjonowanej normy prawnej.

Pragniemy zwrócić uwagę, że zgodnie z informacją zawartą w piśmie Pana Ministra z dnia 2 lipca 2012 roku, w nowej wersji Twórcy projektu standardu oparli się w szczególności na wnioskach płynących z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2011 roku (III CZP 43/11). Pierwotny projekt standardu przedstawiony do uzgodnienia w 2011 roku znacząco różnił się od projektu aktualnego. Dokonane zmiany wynikały zarówno z krytyki środowisk opiniodawczych jak i zmieniającego się stanowiska judykatury i doktryny. Powyższe potwierdza jedynie brak zasadności uzgadniania standardu w treści jak przedstawiony. Uzgodnienie standardu pozostawi sposoby wyceny jako sztywne i nie podlegające ewolucji procedury, niewrażliwe na ewentualne zmiany interpretacyjne prezentowane zarówno w literaturze prawniczej jak i orzecznictwie.

Ogólny charakter obowiązujących norm prawnych związanych z problematyką służebności przesyłu zdaje się być zabiegiem zamierzonym przez ustawodawcę. Sąd Najwyższy niejednokrotnie wskazywał, iż kryteria ustalenia wynagrodzenia wymagają szczegółowego ustalenia wszelkich okoliczności faktycznych występujących w danej sprawie. Sąd Najwyższy nie może w tym zakresie zastępować sądów orzekających merytorycznie. Tym bardziej nie można oczekiwać rozpatrywania wszelkich okoliczności faktycznych w treści standardu uzgodnionego w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem twórcy projektu KSWS-4 dopuszczają odstąpienie od regulacji określonej w standardzie jedynie w uzasadnionych przypadkach, zaś każde odstępstwo wymagać będzie uzasadnienia oraz jednoznacznego wskazania i ujawnienia regulacji standardu, które nie znajdą zastosowania. Poważne wątpliwości budzi ponadto zakres stosowania standardu. Zdaje się, iż jego Twórcy oprócz wykluczenia spod zakresu obowiązywania standardu urządzeń przesyłowych istniejących na nieruchomościach z udokumentowanym tytułem prawnym, przenoszą obowiązek dokonania określonych ustaleń faktycznych związanych ze statusem urządzeń przesyłowych na rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy nie jest jednak władny do dokonywania ustaleń faktycznych obejmujących fakty mogące prowadzić do oceny korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe (dobra, czy zła wiara, udokumentowanie tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

Projekt KSWS-4 zdaje się również wkraczać w kompetencje ustawodawcy wprowadzając do terminologii nowo zdefiniowane pojęcia „podobnego urządzenia przesyłowego lub dystrybucyjnego”, „wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe” oraz „wartości rynkowej służebności przesyłu”, gdy tymczasem Sąd Najwyższy stwierdził, że należy wyrazić wątpliwość czy istnieją ceny rynkowe dla stosunków wynikających z omawianej materii (V CK 680/2004 z dnia 8 czerwca 2005 roku). Podobnie w przypadku „wynagrodzenia za bezumowne korzystanie” które Twórcy projektu standardu zdefiniowali jako „posiadanie nieruchomości”, gdy tymczasem Sąd Najwyższy w tym samym wyroku wypowiedział się, że kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności jest posiadaczem służebności, a nie posiadaczem rzeczy. Wbrew zapewnieniom Twórców o oparciu treści projektu standardu o orzecznictwo Sądu Najwyższego, projekt wprowadził zasadę, iż suma wartości odszkodowania oraz wartości służebności przesyłu nie powinna przekraczać wartości rynkowej nieruchomości (pkt. 2.7.) pozostającą w sprzeczności z tezą zawartą w wyroku Sądu Najwyższego, iż suma wynagrodzenia nie powinna rażąco przekraczać wartości zajętej nieruchomości (V CK 680/2004 z dnia 8 czerwca 2005 roku).

Ponadto Treści projektu KSWS-4 zawiera szereg wprowadzających terminologiczny chaos pojęć, dla przykładu: strefa ochronna, pas służebności przesyłu, strefa bezumownego korzystania czy współczynnik służebności przesyłu, jak również posługuje się terminologią nie znajdującą oparcia w obowiązujących przepisach, jak decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (pkt. 2.5.)

Sprzeciw budzi tytuł rozdziału 7, wskazujący na zasady określania kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Treść tej części standardu stanowi ingerencję w zasadę swobodnego kształtowania stosunków prawnych pomiędzy przedsiębiorcą przesyłowym a właścicielem nieruchomości.

Podsumowując, niezależnie od fundamentalnego stanowiska Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego nieuzgadniania standardów zawodowych i nadawania jakimkolwiek normom zawodowym rangi powszechnie obowiązującego prawa, zdaniem Izby projekt standardu zawodowego KSWS-4, przedstawiony przez PFSRM do uzgodnienia przez Pana Ministra w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie spełnia zasadniczych wymagań prawodawcy, warunkujących uznanie standardu za obligatoryjną podstawę czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu PIRM, jako ogólnopolska organizacja samorządu gospodarczego rzeczoznawców majątkowych, wnioskuje o nie uzgadniane tego standardu w przedstawionym przez PFSRM kształcie.

Z poważaniem,

Prezes PIRM

Piotr Walczyk

Praktyka wyceny

Rynek lokali mieszkalnych w Lublinie w roku 2007.

Rynek lokali mieszkalnych w Lublinie w roku 2007 cechowała duża dynamika wzrostu cen. Wzrost cen wynosił prawie 37 %.

Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…