Drukuj

Relacja ze spotkania warsztatowego "Drogi szacowania przy drogach"

Witold Solski włącz . Opublikowano w Warsztaty

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych wraz z Polską Izbą Rzeczoznawstwa Majątkowego, z inicjatywy Dariusza Szymanowskiego, zorganizowały i zaprosiły reprezentantów środowiska, do dyskusji o zasadach szacowania gruntów drogowych. W spotkaniu, za własne pieniądze, powodowani dążeniem do rzetelności, wzięli udział i dyskutowali: Marta Górska, Monika Kowal, Renata Maroszek, Jolanta Smolińska, Leszek Flis, Krzysztof Głębicki, Jarosław Łukaszuk, Zbyszek Niemczewski, Andrzej Piotrowski, Leszek Simienowicz, Witold Solski, Dariusz Szymanowski i Piotr Walczyk. Spotkaliśmy się w terminie zawodów narciarskich rzeczoznawców majątkowych co być może tłumaczy tak skromną liczebność uczestników. Pochopnym byłoby stwierdzenie, że środowisko nie jest zainteresowane szacowaniem gruntów zajętych bądź przeznaczonych pod drogi, bądź zaczyna wyrażać ambiwalentne stanowisko w powyższej kwestii. Oczywiście mając do dyspozycji, w piątek 28 stycznia 2011 roku, jedynie kilka godzin swobodnej wymiany poglądów nad problemami się jedynie prześlizgnęliśmy. Dalecy jesteśmy od traktowania poniższej notatki, noszącej charakter listu otwartego, jako jednobrzmiącego i uzgodnionego stanowiska czy myśląc na wyrost propozycji konstruktywnego rozwiązania. Oczywiście wypowiedź skonstruowana jest z zapisów rozmowy i fragmentów poszczególnych zdań i stanowisk przedstawianych pod rozwagę i uwzględnienie. Mamy jednakże głęboką wiarę i przekonanie, że Ministerstwo Infrastruktury w ramach zaproszenia do objęcia honorowym patronatem oraz prośby o wygłoszenie wystąpienia na sympozjum wyceny nieruchomości dla samorządu odniesie się i wyjaśni zasygnalizowane wątki. Odsyłam do witryny: www.swnds.pl

 

Proces dochodzenia do wartości „nieruchomości drogowej” jest na pierwszy rzut oka procesem prostym i nie budzącym wątpliwości. Prawodawca w § 36 Rozporządzenia podał przecież gotowy przepis na wycenę gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zapoznanie się z uwarunkowaniami zawartymi w tym „przepisie na wycenę” prowadzi jednak wnikliwego rzeczoznawcę do wniosków, że stosowanie się do zawartych w akcie prawnym wskazań prowadzi do schizofrenii autora, a operat sporządzony zgodnie z tym przepisem staje się zakalcem nie nadającym się do skonsumowania. Przepis ten został tak skonstruowany, że każdy następny jego ustęp stanowi kolejny etap wyceny w przypadku, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie rynku. Wolą prawodawcy było nadać priorytet metodyce polegającej na ustaleniu wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną poprzez porównanie jej do nieruchomości odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Tymczasem w wielu przypadkach przedmiotem wyceny są nieruchomości, wobec których grunty zbyte, przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne żadną miarą nie mogą być uznane za nieruchomości podobne. Podobieństwo (porównywalność) nieruchomości stanowiących podstawę wyceny jest warunkiem niezbędnym dla podjęcia i prawidłowego przebiegu procesu określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym. Nieruchomości podobne winny stanowić podstawę wyjaśnienia kształtowania się zmienności cen, w zależności od zmienności cech. Dla tego niezbędna jest znajomość cech rynkowych nieruchomości występujących w obrocie na analizowanym, wyodrębnionym rodzajowo rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości zdeterminowane są przez cechy nieruchomości, które winny być przez rzeczoznawcę zidentyfikowane, opisane i przeanalizowane pod kątem ich wpływu na cenę. Niezbędnym do spełnienia przy wyborze nieruchomości podobnych warunkiem jest wybór takich transakcji, które posiadają takie same cechy wpływające na ich cenę, jak nieruchomość wyceniana. Stany poszczególnych cech mogą i zazwyczaj będą odmienne, jednak same cechy różnicujące cenę winny być spójne i właściwe dla wszystkich nieruchomości uznanych za podobne oraz dla nieruchomości wycenianej. Spełnia to ustawowy wymóg porównywalności nieruchomości.

Prawodawca słusznie wskazuje dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, na konieczność uwzględnienia w wycenie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości czy też na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Rzeczoznawca ma więc obowiązek wycenić nieruchomość według stanu jaki nieruchomość prezentowała na chwilę przed wydzieleniem z niej działki pod drogę publiczną, a więc uwzględnić w szczególności jej stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. W praktyce rzeczoznawca wycenia więc najczęściej działkę przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe, działkę przeznaczoną pod usługi, działkę przeznaczona pod uprawy polowe. Cechy takich nieruchomości nie są i nie mogą, nawet wolą ustawodawcy być zbieżne z cechami nieruchomości nabywanych jako grunty już wydzielone, przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. W takim przypadku nieruchomość wyceniana i nieruchomości przyjmowane z woli prawodawcy do porównań jako nieruchomości „podobne” znajdują się w zbiorach rozłącznych. Nie sposób pogodzić w takiej wycenie obowiązku uwzględnienia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości czy też na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z obowiązkiem porównania takiej nieruchomości z gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogę, których stan jest nieporównywalny z przedmiotem wyceny. Obiektywny brak porównywalności przedmiotu wyceny z nieruchomościami pseudopodobnymi, a przyjmowanymi do porównań, dyskwalifikuje oszacowaną wartość, jako ustaloną niezgodnie z ustawową zasadą przyjmowania do porównań wyłącznie nieruchomości podobnych w rozumieniu ustawy. Oszacowana w ten sposób wartość jest wartością nie zdefiniowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Minister Infrastruktury w decyzjach rozpatrujących odwołania od skarżonych decyzji Wojewody w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości dla potrzeb budowy drogi przedstawia w szczególności pisemnie stanowisko:

„…Odnosząc się do żądania strony dotyczącej naliczenia podatku VAT, należy wyjaśnić, iż podatek VAT, związany między innymi z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez Państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zwarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego),który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń zawiązanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, ze tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. Zatem obowiązkiem organu administracyjnego jest, stosownie do artykułu 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyznanie odszkodowania odpowiadającego rynkowej wartości nieruchomości. …. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zawierać już w sobie podatek VAT.”

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w artykule 67 mówi, że „Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości”.

W Polsce podatek VAT został wprowadzony przez ustawę z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11, poz. 50). Konieczność harmonizacji polskiego prawa podatkowego z prawem UE zmusiła polskiego ustawodawcę do uregulowania kwestii wpływu podatku na ostateczną cenę w nowej ustawie o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535).

Wizerunek harmonii ustaw podatkowych, wyceny i wysokości ustalanych odszkodowań burzy jednakże praktyka, która jako modny zwyczaj narzucony przez Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych współcześnie pokutuje w operatach szacunkowych. Na przełomie wieków przyjęto, że operaty szacunkowe szacujące nieruchomości komercyjne sporządzane metodami dochodowymi obliczenia przeprowadzają w kwotach netto. Owe apriorycznie i bez rzetelnych argumentów przyjęte założenie oddzieliło wartość od ceny wprowadzając sztuczne pojęcie „wartość rynkową netto”. Problem ten marginalizowany wśród przedsiębiorców zaczął się uwypuklać na rynku nieruchomości niezabudowanych – przy obrocie działkami. Dostawa towaru w języku skarbowym potocznie nazywana sprzedażą nieruchomości zwolniona jest z opodatkowania taksą VAT wyłącznie w ściśle enumeratywnie wymienionych sytuacjach. Nierzadko podmiot nie ma świadomości, że kwota uzyskana w transakcji zostanie podczas kontroli urzędu opodatkowana podatkiem od wartości dodanej. Aktualnie coraz mniej gruntów dostępnych jest w cenie netto/brutto a zaczynają przeważać transakcje z wyodrębnioną stawką a i to różną od przeznaczenia bądź wykorzystania gruntu. W taki dynamiczny stan rynku wkracza rzeczoznawca majątkowy z archaicznym i nie potrafiącym oszacować wpływu opodatkowania na uzyskiwane ceny warsztatem. Co więcej budowane bazy danych transakcji rynkowych kolekcjonują rekordy poszczególnych obrotów w sposób różnorodny i nie koherentny. Transakcje w których w akcie notarialnym cena rozbita jest na kwotę netto i brutto uwzględnia się wartość netto. Transakcje nie opisane w tym aspekcie rejestrowane są dowolnie, jako netto bądź brutto/netto bądź są umniejszane o hipotetyczną stawkę podatku. W efekcie w bazach danych rzeczoznawców majątkowych porównaniu podlegają wartości transakcji z dowolnie ujętą kwestią podatku i ceny o rzutuje możliwym błędem zbliżonym do wysokości stawek podatku VAT. Oczywiście za efekt błędnych założeń i usterek metodyki pozyskiwania i gromadzenia danych rynkowych odpowiedzialność ponosi środowisko rzeczoznawców majątkowych, jednak Minister Infrastruktury tak mocno kontrolujący korporacje nie powinien łączyć bytów utrzymujących słuszność i odpowiedniość wynagrodzenia za odebranie własności z ekwiwalentną ceną restytucji majątku.

Kluczowy dla szacowania odszkodowań za wywłaszczenia pod drogi paragraf 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego interpretowany jest zgodnie z obowiązującą modą. Pierwotnie w oparciu o opinię Zespołu Ekspertów Zawodowych rynek transakcji nabywania gruntów pod drogi uznawany był za nierynkowy i odsyłano do szacowania wartości wywodzonej z potencjału gruntów przyległych. Pismo wyjaśniające rozesłane przez Ministerstwo Infrastruktury do Wojewodów zmieniło czytanie przepisu i nakazuje poszukiwania transakcji w zbiorze transakcji zawartych pomiędzy inwestorem drogi a podmiotem wywłaszczanym. Obydwa skrajne i wykluczające się punkty widzenia nie uporządkowały jednak kulisów pozyskiwania gruntów pod budowy dróg. Nadal grunty orne, wykorzystywane rolniczo kupowane są przez GDDKiA za wartości wielokrotnie wyższe aniżeli ich wartość w swobodnym obrocie pomiędzy gospodarstwami produkcji rolniczej. Tereny inwestycyjne zlokalizowane w terenach miejskich i do nich zbliżonych wykupywane są za ceny stanowiące jedynie ułamek ich wartości dla przedsiębiorców. Mimo, że w środowisku rzeczoznawców majątkowych i wśród składów orzekających pogląd autorów niniejszego artykułu nie jest popularny uważamy, że stan nieruchomości z dnia lokalizacji drogi tożsamy jest z przeznaczeniem gruntów z których pas drogowy będzie wydzielany gdyż dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji dochodzi do zmiany funkcji na drogę. Czy owe rudymentarne odczytanie przepisów przyjmie się trudno wyrokować lecz obawy blokowania inwestycji drogowych na terenach wiejskich złagodzone być może będą poprzez stosowanie istniejącej w przepisach 50 procentowej bonifikacie. Podnieść jednocześnie trzeba, że istniejący instrument oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zapisany w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami może zablokować terminy wydawanych decyzji o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie. Na chwilę obecną nie ma dowodu na przyjmowane atrybuty i ich cechy cenotwórcze „transakcji drogowych”. Szacowanie wyłącznie w oparciu o cenę średnią z pełnego zbioru transakcji, bez uwzględniania korekt, napotka na pytanie czy biegły winien przyjąć średnią arytmetyczną, medianę bądź dominantę? Wiemy będąc praktykami jak wielkim rozrzutem charakteryzują się ceny zawieranych transakcji w liniach poszczególnych inwestycji drogowych a w niektórych lokalizacjach obowiązuje na odwrót jedyna przyjęta bądź zaproponowana w rokowaniach cena.

Przy drogach mamy ogólnie do czynienia z dwoma sytuacjami:

  1. Nabywanie gruntów pod istniejącymi już drogami,
  2. Nabywanie gruntów pod drogi projektowane

Mój pomysł skorygowany piątkowym spotkaniem jest następujący:

  1. Szacowanie wartości gruntów pod drogami istniejącymi (art. 73) powinno odbywać się w oparciu o spadek wartości nieruchomości której część zajęto pod drogę. Tu bowiem reguluje się tylko fakt, że po fragmencie nieruchomości od wielu lat odbywa się ruch pieszy i kołowy (czy szynowy). Jednakże pewnie zdarzały się sytuacje w których np. bardzo duża część nieruchomości została zajęta pod drogę, a utrata wartości części pozostającej przy właścicielu (UW) jest znaczna.
  2. Szacowanie przy drogach projektowanych w uproszczeniu: zabieramy rolę szacujemy wg cen roli, zabieramy dobrze prosperujący interes to szacujemy jego wartość. Jest to jeden ze składników odszkodowania które określi organ.

 

Pozwolę sobie o zamieszczenie zdania odrębnego w sprawie określania wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne:

Biorąc pod uwagę liczne zastrzeżenia, wynikające w pewnej mierze z niespójności przepisów prawa, pozostaję na stanowisku, że najbardziej właściwym podejściem określania wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne jest podejście uwzględniające ceny uzyskiwane za „tego typu nieruchomości”, tzn.   najbardziej podobnych co do przeznaczenia i / lub sposobu wykorzystywania (a nierzadko wielkości i kształtu).

Fakt istnienia „transakcji drogowych” jest bezsprzeczny. Jakkolwiek rynek ten nie posiada cech „rynku doskonałego” to w wielu przypadkach transakcje te uwzględniają wszelkie bądź wiele aspektów związanych z przeznaczeniem gruntu będącego przedmiotem sprzedaży i jego „służebnej” roli względem m. in. nieruchomości, z której został wydzielony (pośrednio też i innych, położonych w sąsiedztwie, wykorzystujących ten grunt do celów tak komunikacyjnych jak i infrastrukturalnych).

Równie „niedoskonałym: jest „rynek” gruntów stanowiących (odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne). Jakkolwiek nie ma w tym przypadku „zagrożenia wywłaszczeniem” to strony transakcji nie są od siebie „niezależne” ponieważ prawo własności gruntu (najczęściej udział), nabywany jest w związku (z konieczności = przymus) z nabywaniem nieruchomości „właściwej”. Nabywca działki budowlanej musi nabyć udział w nieruchomości (bądź nabyć służebność). Ceny nieruchomości stanowiących drogi prywatne, podawane w aktach notarialnych, z uwagi na różne czynniki, absolutnie nie stanowią cen rynkowych (droga jest częścią transakcji łącznej).

Uważam, że podobne zasady powinny znaleźć zastosowanie przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 UoGN. Właściciel, na którego wniosek dokonywany jest podział „wie co robi” i czyni swa wolę, nie będąc przez nikogo przymuszonym.

Ścisła zależność funkcjonalna pomiędzy „drogą” a nieruchomościami sąsiednimi może służyć za podstawę do określania cech rynkowych nieruchomości drogowej np. lokalizacja, sąsiedztwo, możliwość uzbrojenia w (obecność) elementów infrastruktury technicznej.

Nieruchomości będące przedmiotem „transakcji drogowych” są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianych. O podobieństwie między gruntem wycenianym, a gruntami sąsiednimi, z uwagi na całkiem różny katalog praw i obowiązków związanych z własnością wycenianego gruntu, nie może być mowy ! Wartość nieruchomości sąsiednich wynika m.in. z dostępu do drogi publicznej (jako budowli) i elementów infrastruktury technicznej zlokalizowanych w pasie drogowym.

Trudno jest również zgodzić się z tezą o „krzywdzie” byłego właściciela wskutek minimalizacji wartości wypłacanych odszkodowań realizowane są przez aparat państwa (i samorządy) nie bezpośrednio w drodze odpowiednich aktów prawnych a rękoma i siłami rzeczoznawców majątkowych. Odjęcie prawa własności gruntu zajętego pod drogę publiczną (wytyczoną niejednokrotnie jeszcze w okresie przedwojennym) odejmuje byłemu właścicielowi przede wszystkim ciężary z tego wynikające (podatek, konieczność odśnieżania itp. ) nie ogranicza go w dotychczasowym sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości a niejednokrotnie otrzymuje on „dodatkową gratyfikację” w tytułu wybudowania w pasie drogowym infrastruktury drogowej i technicznej.

Uwarunkowania te przemawiają w mojej ocenie za słusznością dotychczas obowiązujących przepisów w tym zakresie (§ 36.1.) co do zasady, z koniecznością dopracowania zgodności z innymi przepisami obowiązującymi w tym zakresie). Zwiększanie natomiast wartości gruntów „o niższej wartości” o 50%, (§ 36.1.) jakkolwiek jest ”proste w użyciu” to nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Inaczej rzecz wygląda w przypadku:

Nieruchomości wywłaszczanych pod inwestycje drogowe, nie powinny one być traktowane jak nieruchomości przeznaczone pod drogi, ponieważ przedmiotem wywłaszczenia nie jest grunt użytkowany jako droga (zajęty pod drogę) ani zmiana sposobu zagospodarowania nie następuje na wniosek właściciela (faktycznemu wywłaszczeniu podlega nieruchomość o dotychczasowym przeznaczeniu).

Uważam, że kwestia wartości tych gruntów (zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne) powinna być należycie przeanalizowana, a przyjęte rozwiązania powinny uwzględniać ich przeznaczenie i funkcjonalne powiązanie z gruntami położonymi w sąsiedztwie (w zakresie obsługi komunikacyjnej i infrastrukturalnej).

Ważnym jest aby uniwersalność przyjętych rozwiązań zapewniła im długi byt prawny, bez konieczności zbyt częstych „nowelizacji” i zmian.

Drogi publiczne, które powierzchniowo zajmują do kilkunastu % powierzchni miast zasługują na należytą uwagę, tym bardziej, że jest to kwestia „przyszłościowa”, która będzie rozwijać się wraz z rozwojem terenów zurbanizowanych.

Złożoność problemu dostrzeżono wśród instytucji reprezentujących dobro wspólne. Dokumenty przywołane i dostępne do ściągnięcia ze wskazach miejsc w sieci pozostawiamy bez komentarza.

Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich z 31 stycznia 2008 roku zaprezentowane pismem: RPO-5700407/IV/MM można pobrać tutaj.

Odpowiedź Ministerstwa Infrastruktury, Podsekretarza Stanu, z 20 maja 2008 roku, wystosowane z sygnaturą BN5d-0732-002/08 można pobrać tutaj.

Projekt rozporządzenia Rady Ministrów z 24 września 2010 roku, zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wraz z uzasadnieniem można pobrać tutaj.

Stanowisko Ministra Finansów z 8 października 2010 roku, wyartykułowane pismem ramach uzgodnień projektu zmiany rozporządzenia można pobrać tutaj.

Spotkanie drogowe - wątki i pytania. Próba zestawienia stanowiąca zaproszenie do namysłu.

W trakcie nieformalnego spotkania rzeczoznawców majątkowych zasygnalizowana następujące problemy (oczywistym jest, że problemy te powstają na bazie doświadczeń osób mających do czynienia z określaniem wartości nieruchomości i praw z nimi związanych):

  1. Nie jest jasne, w kontekście szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych pojęcie drogi.
  2. Niejasne jest w części przypadków pojęcie dostępu do drogi publicznej zwłaszcza jeśli dostęp ten realizowany jest poprzez tak zwane drogi wewnętrzne (co można uznać za drogę wewnętrzną?) jak i poprzez "drogi zwyczajowe".
  3. Niejasne jest pojęcie prawa do korzystania  z nieruchomości celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej; w szczególności nie jest jasna podstawa prawna, która celem uzyskania dostępu do drogi publicznej zezwala na korzystanie z nieruchomości stanowiących własność publiczną a nie będących drogami publicznymi.
  4. Niejasne są zasady szacowania wartości ograniczonych praw rzeczowych mających stanowić podstawę korzystania z nieruchomości służebnej celem zapewnienia nieruchomości władnącej dostępu do drogi publicznej.
  5. Niejasne są przyczyny, dla których nieruchomości wywłaszczane pod inwestycje drogowe traktowane są jak nieruchomości przeznaczone pod drogi w sytuacji, kiedy w dacie stanu decyzja o przeznaczeniu nieruchomości nie jest prawomocna, czyli faktycznie wywłaszczeniu podlega nieruchomość o dotychczasowym przeznaczeniu.
  6. Niejasne są zasady spisywania cen transakcji porównywalnych, w szczególności uwzględniania i obliczania podatku VAT w bazach danych rzeczoznawców majątkowych.
  7. Obowiązujące zasady (rozumiane  tak, jak to ma obecnie miejsce) wyceny nieruchomości zajętych pod drogi nie pozwalają na prawidłowe oszacowanie wartości, lub to znacznie utrudniają. Prowadzi to faktycznie do sytuacji, w której cele minimalizacji wartości wypłacanych odszkodowań realizowane są przez aparat państwa nie bezpośrednio w drodze odpowiednich aktów prawnych a rękoma i siłami rzeczoznawców majątkowych.

 

Załączniki:

 

głosy w dyskusji zebrał i uporządkował:

Witold Solski

Praktyka wyceny

Analiza cen lokali mieszkalnych w Gdańsku Brzeźnie w swietle kryzysu na rynku nieruchomości.

Gdansk Brzezno jest dzielnica położona w czesci nadmorskiej, blisko plaży i mola. Równoczesnie jest ona położona w pobliżu tak nie atrakcyjnych dzielnic jakimi do niedawna jeszcze była Letnica, a także Nowy Port. Pisze, do niedawna, ponieważ w ciagu ostatniego roku sytuacja Letnicy uległa diametralnej zmianie. Stało sie to z powodu ulokowania w niej nowej inwestycji – hali sportowej przygotowywanej na EURO 2012, zwanej Baltic Arena. Ta inwestycja zaczeła wpływac na rynek nieruchomosci w Letnicy i dzielnicach sasiednich już od czasu ustalenia jej lokalizacji. Obecnie wywłaszczono tereny działek ogrodniczych i ruszyła budowa.


Pełny artykuł w formacie PDF do pobrania TUTAJ