Warsztat Rzeczoznawcy Majątkowego - zdobywanie danych rynkowych

Sławina Kosmulska włącz . Opublikowano w Wypowiedzi ekspertów

Oprócz ustalania stanu prawnego nieruchomości, do najważniejszych elementów warsztatu rzeczoznawcy należy zdobywanie danych rynkowych. Dane rynkowe to, między innymi, dane transakcyjne dotyczące sprzedanych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Oprócz danych o transakcjach często poszukujemy także danych o czynszach najmu. Danych o czynszach rzeczoznawca nie znajdzie w żadnej instytucji. Możliwe byłoby uzyskiwanie ich w Urzędach Skarbowych, ale Urzędy te nie chcą podawać tych danych. Raz wystąpiłam na piśmie do Urzędu Skarbowego i uzyskałam informację, że urząd takich danych nie posiada. Dane o czynszach zdobywamy więc własnymi drogami, z umów dzierżawy lub najmu dotyczących tych nieruchomości, które wyceniamy i co najwyżej wymieniamy dane między sobą.

Z danymi transakcyjnymi są zupełnie inne problemy. Jednym z najważniejszych jest ten, że akty notarialne do rzeczoznawców trafiają z dużym opóźnieniem. Winę za to ponoszą Wydziały Ewidencji Gruntów Urzędów Miast i Starostw Powiatowych. Normą jest opóźnienie 3-4 miesięczne, co przy dzisiejszych dynamicznie zmieniających się cenach jest zupełnie niedopuszczalne. Jak rzeczoznawcy mają wykonać prawidłową wycenę, jeśli nie mają aktualnych danych? Nie muszę tutaj pisać, ile trzeba się natłumaczyć w Sądach i innych instytucjach z tego , niezawinionego, stanu rzeczy.

Drugim problemem jest zwartość samych aktów notarialnych. Jak daleko odbiegają zapisy w nich od potrzeb praktyki rzeczoznawczej, może już nam zobrazować sama analiza sformułowania „ nieruchomość podobna", która znajduje się w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 roku , w  Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

6)  nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

Konia z rzędem temu, kto znajdzie odpowiednią liczbę nieruchomości podobnych ze względu na wszystkie wymienione w ustawie cechy dla, na przykład, nieruchomości zabudowanej budynkami magazynowo-biurowymi i produkcyjnymi. Rynek w Polsce jest na takie nieruchomości niewielki i przy szukaniu nieruchomości, które mogłyby stać się podstawą wyceny, rzeczoznawca często musi wybierać nieruchomości podobne tylko pod pewnymi względami. W ten sposób nie każda wycena może spełniać wymogi pełnego podobieństwa jakie zostało opisane w art. 4 Ustawy i może stać się przedmiotem ataku i być podważona. Nie o tym jednak w tych rozważaniach chcę powiedzieć.

Poszukując nieruchomości podobnych przeszukujemy akty notarialne. I co się okazuje? W aktach notarialnych nie ma podstawowych informacji o nieruchomościach. Największą bolączką jest brak danych o powierzchniach obiektów. To, że brak jest często rozróżnienia na rodzaj powierzchni, to już inna sprawa. Podawana jest powierzchnia użytkowa, a w rzeczywistości chodzi o powierzchnię tak zwaną ogólną, czy całkowitą.

Nawiasem mówiąc w Polsce nie obowiązuje żadna norma dotycząca zasad obliczania powierzchni i kubatur budynków, a ściślej mówiąc można stosować dwa rodzaje norm: PN-70/B-02365 i PN-69/B-02360 oraz normę PN-ISO 9836:1997, w których inaczej oblicza się powierzchnię budynków np. pod skosami. Ale to już dywagacje idące zbyt daleko w temat rodzaju powierzchni.

W aktach notarialnych po prostu często nie ma żadnych powierzchni. Nie dotyczy to na ogół lokali mieszkalnych czy lokali użytkowych. O problemach dotyczących powierzchni tych lokali pisałam w poprzednim artykule. Teraz mam na myśli domy mieszkalne i nieruchomości komercyjne. Gdy w akcie notarialnym nie podaje się powierzchni budynku, to taki akt jest w zasadzie bezużyteczny. Można oczywiście próbować określać powierzchnie budynków na podstawie rysunków na mapach katastralnych, jest to jednak określanie bardzo orientacyjne, lub próbować uzyskać informacje w Wydziałach Finansowych Urzędów Gminnych. Tam jednak te powierzchnie często są również niewiarygodne, już nie wspominając o tym, że często urzędnicy nie chcą podawać tych danych rzeczoznawcom, co również jest niezgodne z prawem ( art. 155 Ustawy).

Tak więc akty notarialne, będące podstawą uzyskiwania wiedzy o nieruchomościach podobnych bardzo często nie zawierają najważniejszych danych dotyczących nieruchomości, których dotyczą. Co można z tym zrobić? Środowisko rzeczoznawców od dawna próbowało tę kwestię poruszyć w rozmowach z przedstawicielami notariuszy, ale z mojej wiedzy wynika, że środowisko rzeczoznawców nie miało dużej siły przebicia w rozmowach z przedstawicielami tego zacnego zawodu, a szkoda. Dane z aktów notarialnych są podstawowymi informacjami, na których opiera się praca rzeczoznawcy przy wycenie nieruchomości, a więc problemy z jakim borykają się rzeczoznawcy powinny zyskać zrozumienie wśród notariuszy. Tak czy inaczej konieczne jest jakiekolwiek porozumienie między rzeczoznawcami a notariuszami w kwestii informacji zawieranych w aktach notarialnych.

Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego będzie starała się zabiegać o nawiązanie kontaktu z organizacją notariuszy i wypracowanie wspólnych, satysfakcjonujących obie strony i innych uczestników rynku rozwiązań tego problemu.

 

Gdańsk 9 sierpnia 2009 r.

Sławina Kosmulska

Rzeczoznawca majątkowy
Uprawnienia nr 607

Członek Rady Polskiej Izby
Rzeczoznawstwa Majątkowego

Praktyka wyceny

Wtórny rynek lokali mieszkalnych w Mieście Oświęcim

Wtórny rynek lokali mieszkalnych w Mieście Oświęcim

rok 2006 do I kwartał 2010 r.

Ceny lokali mieszkalnych na przestrzeni roku 2006 do I kwartału 2010, kształtowały się następująco:

image002 

Więcej…