Drukuj

ISKIERKI....

Witold Solski, Zbyszek Niemczewski.

Okres wakacji, długotrwałe górskie wędrówki, taplanie w słońcu albo machanie wiosłem sprzyjają refleksjom ogólniejszej natury. Większość normalnych ludzi stara się podczas letniego wypoczynku oderwać od pracy, powspominać, jakieś plany na przyszłość poczynić i przede wszystkim zebrać trochę sił na kolejne miesiące. Rzeczoznawcy majątkowi, jakkolwiek w większości również normalni jakby z nieco większym trudem zapominają o zawodowych obowiązkach. Nawet podczas wypoczynku dyskusje wartko schodzą na problemy zawodowe a że wrzesień dla braci rzeczoznawczej zapowiada się nad wyraz ciekawie, to i dyskusje tego roku gorętsze.

Pozwólmy sobie na chwilę relaksu i nieco wakacyjnie zastanówmy się nad kilkoma problemami, jak się rzekło ogólniejszej natury. Postawmy przy tym nieco ryzykowną, przynajmniej dla niektórych przedstawicieli profesji tezę, stanowiącą wyznacznik i fundament dla dalszych rozważań: „zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości”.

Drukuj

Dwa oblicza użytkowania wieczystego gruntu

Włodzimierz Paszcza.

Właściciel nieruchomości gruntowej (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego bądź ich związki) oddanej w użytkowanie wieczyste, ma prawo do czerpania pożytków płynących z prawa własności, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z postanowień umowy lub decyzji administracyjnej o oddanie nieruchomości w to użytkowanie.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość prawa własności nieruchomości gruntowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego ma obowiązek respektowania w wycenie klauzuli prawnej pacta sunt servanda lub rebus sic stantibus, w zależności od celu oszacowania.

Drukuj

Krótka charakterystyka ofert sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych w Piekarach Śląskich

Tatiana Korniak.

Podczas analizy uwzględniono oferty sprzedaży budynków mieszkalnych w mieście Piekary Śląskie zebrane z portalu www.gratka.pl. Po wyeliminowaniu 8 powtarzających się ofert ostatecznie analizą objęto 20 ofert sprzedaży budynków mieszkalnych z okresu od 21 marca do 10 lipca 2008 r. Dla tak przygotowanej próby przeprowadzono analizę współzależności cen ofertowych i wpływu czasu obliczając współczynnik korelacji Pearsona. Uzyskany wynik r=0,15 świadczy o dodatniej zależności, jednak bardzo słabej. Ze względu na małą liczbę ofert, wynik ten nie jest reprezentatywny dla całego lokalnego rynku, natomiast z powodu słabej zależności uzyskanej z obliczenia współczynnika korelacji Pearsona, nie uzasadniającej aktualizacji cen, aktualizacji takiej nie dokonano.
piekary1.jpg
Powyższy wykres przedstawia poziom cen ofertowych budynków mieszkalnych zgłoszonych do sprzedaży w wymienionym powyżej okresie. Ceny te cechują się znacznym rozproszeniem od 1000 do 4000 zł/m2. Można przypuszczać, iż o poziomie cen tych domów decydują głównie: powierzchnia użytkowa i stan techniczny oraz wiek budynków. Od opisanego poziomu cen wyraźnie wyższa jest tylko jedna oferta nowego domu położonego w dzielnicy, której nie określono w ofercie – w dalszej części analizy oznaczenie b.d., która wyniosła 5000 zł/m2.

Dokładniejszą prezentację procentowego udziału cen ofertowych budynków mieszkalnych przedstawia kolejny wykres zamieszczony poniżej. Przedstawiono na nim udział cen ofertowych budynków mieszkalnych w rozbiciu na przedziały klasowe, których liczbę i długość wyznaczono w oparciu o statystyczną regułę wyznaczania szeregów rozdzielczych opracowaną przez H. A. Sturgesa. Większość cen – 35% należy do drugiego przedziału od dołu 1891 2670 zł/m2, następnie pod względem liczebności plasuje się kolejny przedział: 2671 3450 zł/m2, który obejmuje 25% zanotowanych cen, na trzecim miejscu znajduje się pierwszy dolny przedział 1111-1890 zł/m2, do którego należy 20% cen, drugi przedział górny 3451-4230 zł/m2 obejmuje 15% cen, a najmniej liczny jest ostatni, górny przedział 4231 5010 zł/m2, do którego należy tylko 5% cen. Ten sposób kształtowania się cen ofertowych dobrze odzwierciedla sytuację na lokalnym rynku. Większość cen należy do drugiego dolnego przedziału - oznacza to, iż lokalny rynek budynków mieszkalnych wysycony jest typowymi budynkami, charakteryzującymi się przeciętnym standardem i stanem technicznym położonymi w większości w Centrum. W miarę wzrostu ceny 1 m2 p.u. maleje liczebność ofert. Niski udział cen z najwyższego przedziału wynika tylko z jednej oferty należącej do tego przedziału.

piekary2.jpg

W oparciu o informacje uzyskane od pośredników nieruchomości ustalono, iż ceny ofertowe w obecnym momencie prawie nie różnią się od cen transakcyjnych.

piekary3.jpg

Poziom cen na lokalnym rynku ofert przedstawia powyższy wykres. Średnia cena dla całej badanej próby n=20 wynosi 2494,48 zł/m2, i prawie pokrywa się z ceną średnią dla Centrum – 2494,48 zł/m2. Bardzo zbliżona jest również cena średnia dla Osiedla Wieczorka, co znaczy że osiedle jest równie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców jak Centrum. W Brzozowicach cena średnia jest wyraźnie niższa niż cena średnia dla całego miasta, jednak ten fakt wynika tylko z jednej oferty odnotowanej dla tej dzielnicy. Zdecydowanie wyższa jest cena średnia dla obszarów miasta nie sprecyzowanych w ofertach - b.d. oraz dla Dąbrówki Wielkiej. Wyższa cena dla tej ostatniej jest również uwarunkowana faktem występowania tylko jednej oferty z tej dzielnicy. Najbardziej wiarygodne ceny średnie dotyczą Centrum i Osiedla Wieczorka, tam bowiem odnotowano najwyższą liczbę ofert. Dane te, ze względu na bardzo niską liczebność notowań cen, nie mogą stanowić próbki reprezentatywnej pozwalającej na wciąganie ogólnych wniosków dotyczących kształtowania się cen w mieście i dzielnicach.

piekary4.jpg

Analizie poddano również strukturę powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oferowanych do sprzedaży. Można zauważyć, iż największą część podaży reprezentują domy o powierzchniach należących do czwartego, przedostatniego przedziału: od 250 do 304 m2 – 35%, niewiele mniej ofert obejmuje trzeci przedział: 195-249 m2, w którym zawiera się 30% ofert z lokalnego rynku. Niewiele mniej liczny jest drugi przedział, 140-194 m2, który zawiera 25% ofert. Pozostałe dwa przedziały: pierwszy i ostatni zawierają po 5% ofert. Generalnie zauważono, iż dolną graniczną wielkością powierzchni domów jednorodzinnych jest 140 m2 a górną 304 m2, poniżej i powyżej tych poziomów powierzchni liczba ofert jest bardzo niska. Taki sposób ukształtowania się szeregu rozdzielczego świadczy to o tym, iż na rynku wtórnym dominują budynki mieszkalne o znacznych powierzchniach od 195 do 304 m2. Budynki o mniejszej oraz większej powierzchni, występują w sprzedaży znacznie rzadziej.

Średni poziom powierzchni budynków mieszkalnych na lokalnym rynku ofert przedstawia poniższy wykres. Średnia powierzchnia obliczona dla całej badanej próby n=20 wynosi 186,96 m2. Od tego poziomu odbiegają wszystkie średnie obliczone dla wyróżnionych dzielnic. Najznaczniej od poziomu średniego dla miasta odbiega średnia powierzchnia dla Dąbrówki Wielkiej, w której zgłoszono tylko jedną ofertę, dlatego poziom powierzchni dla tej dzielnicy nie jest w żaden sposób reprezentatywny. Równie znacznie od średniej powierzchni dla miasta odbiegają średnie powierzchnie dla ofert pochodzących z nieustalonych dzielnic miasta oraz z Centrum. Najmniejsza różnica w powierzchniach budynków mieszkalnych występuje dla Osiedla Wieczorka. Dane te, ze względu na bardzo niską liczebność notowań cen, nie mogą stanowić próbki reprezentatywnej pozwalającej na wciąganie generalnych wniosków dotyczących poziomu kształtowania się powierzchni użytkowych.

piekary5.jpg

Końcową część analizy cen ofertowych stanowi struktura ofert sprzedaży budynków mieszkalnych w rozbiciu na analizowane dzielnice miasta, którą przedstawia poniższy wykres. Większość - 40% ofert pochodzi z Centrum Piekar Śląskich. Mniejsza liczba ofert pochodzi z Osiedla Wieczorka (30%), bardzo mała z Brzozowic-Kamienia i Dąbrówki Wielkiej (po 5%). Znaczne część ofert – 20% - pochodzi z dzielnic, które nie zostały określone w ofertach i oznaczono je jako b.d. Ten podział liczby ofert świadczy o tym, że typowa dzielnica mieszkalna, jaką jest Osiedle Wieczorka, jest niewiele mniej atrakcyjna od Centrum, w którym zabudowa jednorodzinna w większości skupia się na Osiedlu pod Lipami, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość podlegająca wycenie.

piekary6.jpg

Bezwzględną liczbę ofert pochodzących z poszczególnych dzielnic zaprezentowano na kolejnym wykresie.

piekary7.jpg

CENKOR Centrum Wyceny Nieruchomości
Tatiana Korniak
Adres:
ul. Zawiszy Czarnego 2/8
40-872 Katowice
śląskie

e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Telefon: 032 250 62 97
Faks: 032 250 62 97
Telefon komórkowy: 506 017 930
http://www.cenkor.com.pl

Praktyka wyceny

Wtórny rynek lokali mieszkalnych w Mieście Oświęcim

Wtórny rynek lokali mieszkalnych w Mieście Oświęcim

rok 2006 do I kwartał 2010 r.

Ceny lokali mieszkalnych na przestrzeni roku 2006 do I kwartału 2010, kształtowały się następująco:

image002 

Więcej…