Drukuj

Nasza odpowiedź Rzecznikowi Praw Obywatelskich na pytanie w sprawie kopiowania operatów szacunkowych

PIRM włącz . Opublikowano w Aktualności

Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich
Al. Solidarności 77
00-090 Warszawa


Zespół Terenowy
50-056 Wrocław
ul. Wierzbowa 5

Pełnomocnik Terenowy
dr Maciej Lis


Szanowny Panie

W nawiązaniu do Pana pisma z dnia 26 lutego 2009 roku dotyczącego pisma Pana Gerarda Jaremko reprezentanta mieszkańców ulic Kotsisa i Stanisławskiego we Wrocławiu, którym Gmina Wrocław wypowiedziała dotychczasowe stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, odpowiadam co następuje:

Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego, stoi na stanowisku, że rzeczoznawca majątkowy nie ma uprawnień do nakładania, zgodnie z prawem, na organ administracyjny zakazu sporządzania kserokopii lub odpisów z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Operat taki jest bowiem dokumentem - w omawianej sprawie dowodem - na podstawie którego organ wypowiada dotychczasową opłatę z tytułu użytkowania wieczystego i proponuje nową.

Zdarza się, że rzeczoznawcy majątkowi, mylnie interpretując swoje prawa autorskie, wpisują klauzule o zakazie publikacji i zakazie sporządzania kopii operatu sporządzonego w wycenach wykonywanych na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, renty planistycznej, opłat adiacenckich oraz innych procedur administracyjnych. Jednak takie zastrzeżenie jest nieuprawnione i prawnie całkowicie nieskuteczne w przypadkach wyżej wspomnianych. Operat w tych sprawach jest bowiem dokumentem.

W celu wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości w zakresie prawa autorskiego PIRM prezentuje swoje stanowisko, że prawo autorskie nie może być do rozpatrywanej sytuacji zastosowane. W tym zakresie jednoznacznie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku Sygnatura: II SA/Gd 897/05 Data wydania: 21 lutego 2006 r Skład orzekający: Antończyk Wanda Kostka Zdzisław /sprawozdawca/ Krzysztofowicz Katarzyna.

W wyroku zawarto następującą treść:
"….Zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 904 ze zm.) nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego urzędowe dokumenty, materiały, znaki i symbole. Wyceny sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych na potrzeby gospodarowania nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa są materiałami w rozumieniu powołanego przepisu."

Ochrona praw autorskich może wprawdzie dotyczyć kopiowania całości lub fragmentu operatu w celu wykorzystania jego treści przez innego rzeczoznawcę bez zgody autora,  lecz z tego nie wynika uprawnienie rzeczoznawcy do wprowadzenia zakazu kopiowania dokumentu. Nawet jeżeli wprowadzi on taki zakaz nie rodzi on skutków prawnych. Oznacza to, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zamówienie organu nie stanowi przedmiotu prawa autorskiego jedynie wtedy, gdy wykorzystywany jest na typ polu eksploatacji dla którego operat szacunkowy został sporządzony. Co oznacza, że może on być wykorzystywany i powielany ściśle w ramach celu i postępowania dla, którego został sporządzony. Wykorzystywanie operatu szacunkowego sporządzonego na zamówienie organu, czy to przez ten organ, czy uczestnika postępowania, czy wreszcie przez osoby trzecie na innych polach eksploatacji niż to, dla którego został on sporządzony (np. sprzedaż operatu, wykorzystanie jego treści we własnym opracowaniu, połączenie go w całości lub w z innym opracowaniem, publikacja treści operatu lub jego części samodzielnie lub w połączeniu z innymi opracowaniami itp.), podlega w sposób oczywisty normalnej ochronie prawa autorskiego i wymaga uzgodnienia z autorem operatu.

Przypomnieć też należy że operat w sprawie poruszanej w Pana piśmie wykonany został na zlecenie organu i jego dysponentem jest właśnie organ administracyjny. To od woli organu zależy czy udostępni dokument stronie i pozwoli na sporządzenie kopii. Polskiej Izbie Rzeczoznawstwa Majątkowego nie jest znany przepis prawa na podstawie którego organ administracji może w ten sposób wyrazić swoją wolę i zabronić stronie sporządzenia kopii nieutajnionego dokumentu. Tym bardziej jest to niezrozumiałe w świetle art. 6, 7 i 8  Kodeksu Postępowania Administracyjnego normującego co do zasady postępowanie ogólne organu.

Art. 6. Organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa.
Art. 7. W toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.
Art. 8. Organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli.


Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego stoi na stanowisku, że strona ma niezbywalne prawo do swobodnego zapoznania się z dokumentami ją dotyczącymi w postępowaniu przed organami i sporządzania z nich notatek i odpisów, a obecne orzecznictwo wskazuje, że notatki i odpisy mogą być wykonywane przy użyciu współczesnych technik obejmujących m.in. sporządzanie kserokopii, zdjęć, skanów.

W praktyce postępowanie organów jest zróżnicowane. Na ogół organy nie czynią przeszkód w kopiowaniu operatu np. za pomocą wykonania zdjęć aparatem fotograficznym. Znana jest jednak praktyka polegająca na tym, że operat wykonany na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest jedynie pokazywany stronie i udostępniony do ręcznego sporządzania notatek z jego treści, nawet bez prawa ręcznego odpisywania całości. Często dzieje się to w warunkach uciążliwych i niewygodnych dla prowadzenia czynności pisania. W takiej sytuacji niektórzy użytkownicy wieczyści składają wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego i po przekazaniu dokumentów do Kolegium bez problemu uzyskują jego kserokopię, co z kolei pozwala na uzupełnienie wniosku o dodatkowe argumenty po analizie treści operatu. Członkowie PIRM nigdy nie spotkali się z sytuacją, w której Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie pozwoliło na wykonanie jego kopii. Potwierdza to jedynie, że wcześniejsze działanie organu było nieuzasadnione.

Udzielając wyjaśnień, o które się Pan zwrócił, Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego informuje, że nieznana jest jej podstawa prawna upoważniająca rzeczoznawcę majątkowego do nałożenia na organ administracyjny zakazu sporządzania kserokopii lub odpisów operatu szacunkowego. Znany jest natomiast przepis prawa nakazujący organowi administracji umożliwienie dokonania takiej kopii. Jest nim art. 156 ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami o następującej treści:

Art. 156.  [Operat szacunkowy]
1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
1a. Organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.


Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego stoi na stanowisku, że klauzula o zakazie publikacji i kopiowania operatu umieszczona w jego treści przez autora wyraża jedynie jego wolę lecz dla swojej skuteczności musi być jeszcze w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. W poruszanej sprawie decyzję o zakazie kopiowania przez stronę, podjął organ we własnym zakresie i na własną odpowiedzialność.       

z poważaniem
Prezes Polskiej Izby
Rzeczoznawstwa Majątkowego
Janusz Nowak

do wiadomości:
  • ld  PIRM
  • www.pirm.pl

Praktyka wyceny

Rynek lokali mieszkalnych w mieście Mława w latach 2006 – 2010

Rynek sprzedaży nieruchomości w mieście Mława jest rynkiem o dość dynamice obrotów. Pod względem liczby i wartości transakcji jest to bardziej rozwinięty rynek niż w sąsiednich miastach powiatowych tj. Żuromin, Ciechanów i Przasnysz woj. mazowieckiego oraz Działdowo i Nidzica pow. warmińsko-mazurskiego.

W analizie przedstawiono zmiany zachodzące na tym rynku w latach 2006 – 2010, w segmencie dotyczącym lokali mieszkalnych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Do analizy posłużono się zestawieniem cen transakcyjnych z miasta Mława za lata 2006 – 2010 (w przypadku rynku pierwotnego od roku 2005).

Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w latach 2005-2010 przedstawia wykres poniżej.

Więcej…