Drukuj

Użytkowanie wieczyste – marna pozycja użytkownika.

Paweł Drelich włącz . Opublikowano w Aktualności


Teraz w obecnej sytuacji gospodarczej prawidłowa opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest bardzo ważna. Wobec zmniejszającej się sprzedaży w każdej dziedzinie aktywności gospodarczej zawyżona opłata z tytułu użytkowania wieczystego może być tą kroplą wydatków której może przedsiębiorstwo nie udźwignąć. Ale nie tylko chodzi i firmy, każda opłata zawyżona jest krzywdząca i z tego powodu niebezpieczna i zła.

Kiedy użytkownik wieczysty, dostaje się wypowiedzenie wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie podejrzewa, że w istocie jest to wyrok, a cała procedura ustalania opłaty z pozoru sprawiedliwa jest fikcją. Użytkownik nie zdaje sobie sprawy, że jego starania o prawidłową opłatę i uczciwe potraktowanie przyniosą mizerny i praktycznie żaden skutek. Sama procedura bowiem nie daje mu równych szans, a poza tym w rzeczywistości przepisy prawa obowiązują skrupulatnie tylko jego, natomiast są potraktowane zupełnie luźno i niezobowiązująco przez urząd i urzędników.


ZASADY DLA RÓWNYCH I RÓWNIEJSZYCH

Całość przypomina grę w której jedna strona może naginać reguły (urząd), które jednak sztywno obowiązują drugą stronę. Zasady gry są z pozoru jasne. Opłata jest w wysokości procentowej od wartości gruntu, zatem jej zmiana wpływa na wysokość opłaty.  A dokładnie art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami podaje iż przyczyną zmiany opłaty jest zmiana wartości a dowodem w sprawie  jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego określający wartość samego gruntu nieruchomości. W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego doprecyzowano jak należy wycenić tę wartość gruntu – jedną z metod porównawczych poprzez porównanie w cenami transakcyjnymi sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych.

Wypada też wskazać zasadę prawa wyrażoną zarówno w postępowaniu cywilnym jak i administracyjnym. Na stronie, która wywodzi skutki prawne spoczywa ciężar dowodu. I przypomnieć zasadę, że organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa, oraz że stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Jak z tego widać osoba fizyczna, lub firma będąca użytkownikiem wieczystym ma prawo oczekiwać, że  urząd rzetelnie i sprawiedliwie przedstawi dowody na wzrost wartości. Dowody zgodne z prawem. Użytkownik wieczysty winien również oczekiwać, że urząd podejmie wszelkie kroki dla wyjaśnienia wszystkich okoliczności stanu faktycznego. Niestety to są tylko zapisane, „mądre" zasady. Ich przestrzeganie to już zupełnie inna historia.

Aby pokazać realizację tych zasad dobrze będzie to pokazać na prawdziwym zdarzeniu. Na początek jednak kilka słów o procedurze zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.  

Gmina prowadzi procedurę w odniesieniu do swoich gruntów i gruntów Skarbu Państwa bowiem wypełnia zadania Skarbu Państwa w odniesieniu do użytkowania wieczystego. Tak więc jej działania dotyczą całości gruntów podlegających zmianie opłat za użytkowanie wieczyste. Należy przy tym zauważyć, że cała procedura jest wyjątkowa albowiem jest to jedyny przypadek kiedy urząd (gminy) nie postępuje zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego.  To poważna wada. Postępowanie według KPA polega mniej więcej na tym, że w jego wyniku pojawia się odpowiednia decyzja lub postanowienie. Od których służy stronie skarga lub odpowiednio zażalenie prowadzące do Samorządowego Kolegium Odwoławczego,  a po nim do rozstrzygnięć Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Użytkowanie wieczyste jest czymś innym, nie kończy się decyzją ani postanowieniem i nie podlega procedurze administracyjnej. Użytkownik wieczysty dostaje wypowiedzenie opłaty zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami i jest to postępowanie cywilne, a nie administracyjne w trybie KPA (nie ma żadnej decyzji, ani żadnego Sądu Administracyjnego). Od wypowiedzenia opłaty użytkownik może się odwołać składając do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek w którym podnosi, że zmiana jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.

Pojawia się teraz dziwna hybryda, gdyż postępowanie przed SKO jest prowadzone według KPA, ale po złożeniu sprzeciwu od orzeczenia SKO wraca ono znowu do postępowania cywilnego prowadzonego tym razem przed sądem powszechnym. I jeszcze jedno, po złożeniu sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc, prawnie go nie ma, a wniosek zastępuje pozew. W konsekwencji, nawet jeżeli użytkownik przed SKO wygra, a sprzeciw złoży gmina powodem w sądzie jest zawsze użytkownik wieczysty i całe postępowanie przed sadem odbywa się na jego koszt.

Takie jednoznaczne przerzucenie ciężaru na jedną stronę rodzi szereg nadużyć, z których najczęstszym jest brak ze strony gminy dochowania staranności i oparcia się na rzetelnej i uczciwej wycenie wartości gruntu będącej podstawą do zmiany opłaty.  Gmina bowiem zatrudnia rzeczoznawców wyłonionych w przetargu według kryterium najniższej ceny, co wprawdzie niekoniecznie przekłada się na najgorszą jakość wycen, jakkolwiek czyni taką niską jakość bardzo prawdopodobną.

To nie wszystko! Gdy sprawa trafia do sądu to sąd powszechny w procesie sądowym ustala wysokość opłaty. W każdym przypadku. W ten sposób wyręcza gminę z jej obowiązku. Należy też stwierdzić, że tak się dzieje bez względu na treść wniosku użytkownika wieczystego, choć teoretycznie wydaje się, że sąd jest związany treścią pozwu. Przypomnieć trzeba że użytkownik wieczysty składać może dwa różne wnioski (które stają się pozwem).

Wniosek pierwszy to taki, że wzrost opłaty jest uzasadniony ale w innej wysokości i wtedy oczywistym jest, że w procesie sąd ustala opłatę prawidłową. Ale w przypadku innego wniosku? Można bowiem założyć, że dowód w sprawie – ów operat szacunkowy jest wadliwy i niezgodny z prawem, a więc to gmina nie przedstawiła żadnego dowodu na zmianę wartości i nie powinna była wypowiadać starej opłaty. A więc użytkownik wieczysty składa wniosek, iż zmiana opłaty jest nieuzasadniona i nie odnosi się do wysokości opłaty. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyznaje mu rację. Gmina składa sprzeciw. Rozpoczyna proces na koszt użytkownika. Sąd nie rozpatruje czy opłata była uzasadniona czy nie. I w tym przypadku  powołuje biegłego do ustalenia prawidłowej opłaty.

Przedziwna ta sytuacja ma miejsce, nazbyt często. A więc drżyjcie użytkownicy wieczyści, nie znacie bowiem dnia i godziny w której zostaniecie wplątani w procedurę skierowaną, przeciwko Wam, na Wasz koszt i w której Wasz pozew będzie bez Waszej zgody przeinaczony. Przedziwna praktyka powoduje że gmina nie musi zachowywać  staranności w swoim postępowaniu, a w efekcie proponowane przez nią zmiany opłat są bardzo często nierzetelne i nieuczciwe.

PRZYKŁAD PRAKTYCZNY


Najlepiej przedstawić to na przykładzie. Firma XYZ w roku 2007 dostała od gminy wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. W wypowiedzeniu wskazano czego ono dotyczy, jaka była opłata dotychczasowa i jaka obowiązuje teraz nowa. W wypowiedzeniu pouczono też gdzie można zapoznać się z operatem szacunkowym i jak złożyć można wniosek do SKO.

Przedstawiciel użytkownika wieczystego może wprawdzie zapoznać się z operatem, ale w urzędzie nie zezwalają na wykonanie kopii tego operatu. Nie można ani uzyskać ksero ani dokonać skanowania czy nawet wykonać zdjęcia poszczególnych stron. Wolno jedynie ręcznie wykonać odpis, ale brak jest miejsca do płynnego pisania. Wypada w tym miejscu wyjaśnić jedną rzecz. W kodeksie postępowania administracyjnego jest zagwarantowane prawo strony do sporządzania odpisów z dokumentów. Poprzez odpisy należy rozumieć utrwalenie treści z wykorzystaniem współczesnej techniki np., aparatem fotograficznym. Stanowisko to potwierdzają liczne wyroki sądowe.  W procedurze cywilnej strona ma oczywiste prawo do tego samego.  Utrudnianie stronie dokładnego zapoznania się z dokumentami sprawy jest charakterystyczne i występuje tylko wtedy gdy strona utrudniająca zdaje sobie sprawę z nierzetelności dokumentów.

Co może firma zrobić? W takim przypadku pozostaje jedynie złożyć wniosek o ogólnej treści do SKO i czekać na przekazanie dokumentów sprawy do Samorządowego Kolegium. Po przekazaniu kolegium nie robi takich trudności jak gmina.

Ekspert działający na zlecenie w firmie XYZ zapoznał się szczegółowo z operatem i  stwierdził, że wartość oszacowano poprzez porównanie z cenami sprzedanych nieruchomości podobnych. Tyle tylko że transakcje te są wątpliwe co do zaistnienia. Dokładniejsze rozpoznanie katastrze nieruchomości wskazało bowiem na fakt, że nie ma w całym dużym mieście nieruchomości o takich powierzchniach gruntu jak zacytowane w operacie, a jeżeli nie ma to tym bardziej nie mogły one być przedmiotem sprzedaży.

Jeżeli takich transakcji nie ma to oszacowania wartości nieruchomości dokonano na podstawie fałszywych, zmyślonych przez rzeczoznawcę transakcji. Transakcji, których nie było i nie ma! Skoro transakcje nie istnieją to dokument na podstawie którego gmina wypowiedziała dotychczasową opłatę jest oszustwem. O-SZ-U-S-T-W-E-M!!!

Użytkownik złożył wniosek, iż opłata jest nieuzasadniona a swoimi szczegółowymi spostrzeżeniami przedstawiciel firmy XYZ podzielił się na rozprawie w SKO. No i odbyło się to w obecności przedstawiciela gminy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze próbowało wyjaśnić tę wątpliwość z autorem operatu jednak nie udzielił on żadnych wyjaśnień w tej kwestii. Wobec takiej postawy rzeczoznawcy ostatecznie kolegium orzekło że wypowiedzenie opłaty jest nieuzasadnione.

Wypada tutaj wyjaśnić kolejną rzecz. Organ administracji publicznej - urząd gminy - winien działać na podstawie przepisów prawa, oraz stać na straży praworządności i podejmując wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zatem należałoby oczekiwać, że organ ten poczyni kroki aby skutecznie wyjaśnić wskazane wątpliwości. Urząd gminy posiada całkowitą informację o wszystkich zaistniałych transakcjach w mieście i ma możliwości oraz sposoby do jednoznacznego rozstrzygnięcia tych  wątpliwości. Co więcej jest prawem do tego zobowiązany. Tym bardziej że prawdopodobne jest tutaj poświadczenie nieprawdy i przestępstwo w dokumencie jakim jest operat. A przecież organy administracji publicznej działają na podstawie prawa.

Naturalnym jest że użytkownik wieczysty miał prawo się spodziewać, że organ wyjaśni stan faktyczny. Użytkownik wieczysty mając niemalże pewność, że transakcji nie ma, oczekiwał sprawiedliwego korzystnego dla siebie zakończenia sprawy. Tym bardziej, że gmina mogła zlecić  sporządzenie nowego operatu i przeprowadzić procedurę ponownie. Zamiast tego urząd zajął się czymś innym. Złożył sprzeciw od orzeczenia kolegium!

Teraz zaczęła się sprawa sądowa. Koszty sądowe od wartości sporu poniósł użytkownik, koszty zastępstwa procesowego poniósł użytkownik. Przypomnieć wypada, że wniosek do SKO który teraz jest pozwem odnosił się do kwestii czy w sytuacji przestępstwa przeciwko dokumentom i wobec posługiwania się fałszywymi dowodami  aktualizacja opłat w ogóle mogła zaistnieć. Wnoszono o ustalenie, czy dowód wzrostu wartości o którym mówi art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaistniał? Sąd nie zajął się tą sprawą.

Wyjaśnienie prawdy w tym przypadku nie jest przedmiotem zainteresowania organów państwa, w tym sądu. Pozew i argumenty użytkownika nie okazały się warte rozpatrzenia. Sąd powołał biegłego i zlecił mu ustalenie wartości nieruchomości dla celu ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. A kto jest powodem? Użytkownik. Kto ponosi koszty procesu? Użytkownik!

Oczywistym jest że opłaty trzeba ponosić, oczywistym jest też, że winny one być określane uczciwie i rzetelnie. Oczywistym jest, że są ustawy które regulują kto i za co jest odpowiedzialny; co powinien zrobić obywatel a co organ państwa. Dlaczego zatem jest inaczej?  Przecież to gmina (gdy chce zmienić opłatę) ma obowiązek udowodnić wzrost wartości. Dlaczego za nią robi to sąd?

Praktyka wyceny

Wrocław staje się coraz droższym miastem

Wrocław staje się coraz droższym miastem. W latach 2004-2005 średnia cena domu jednorodzinnego kształtowała się na poziomie ok. 350-400 tys. zł. Obecnie jest ona dwukrotnie wyższa.

Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…