Krótka charakterystyka ofert sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych w Piekarach Śląskich

włącz . Opublikowano w slideshow

Podczas analizy uwzględniono oferty sprzedaży budynków mieszkalnych w mieście Piekary Śląskie zebrane z portalu www.gratka.pl. Po wyeliminowaniu 8 powtarzających się ofert ostatecznie analizą objęto 20 ofert sprzedaży budynków mieszkalnych z okresu od 21 marca do 10 lipca 2008 r. Dla tak przygotowanej próby przeprowadzono analizę współzależności cen ofertowych i wpływu czasu obliczając współczynnik korelacji Pearsona. Uzyskany wynik r=0,15 świadczy o dodatniej zależności, jednak bardzo słabej. Ze względu na małą liczbę ofert, wynik ten nie jest reprezentatywny dla całego lokalnego rynku, natomiast z powodu słabej zależności uzyskanej z obliczenia współczynnika korelacji Pearsona, nie uzasadniającej aktualizacji cen, aktualizacji takiej nie dokonano.
piekary1.jpg
Powyższy wykres przedstawia poziom cen ofertowych budynków mieszkalnych zgłoszonych do sprzedaży w wymienionym powyżej okresie. Ceny te cechują się znacznym rozproszeniem od 1000 do 4000 zł/m2. Można przypuszczać, iż o poziomie cen tych domów decydują głównie: powierzchnia użytkowa i stan techniczny oraz wiek budynków. Od opisanego poziomu cen wyraźnie wyższa jest tylko jedna oferta nowego domu położonego w dzielnicy, której nie określono w ofercie – w dalszej części analizy oznaczenie b.d., która wyniosła 5000 zł/m2.

Dokładniejszą prezentację procentowego udziału cen ofertowych budynków mieszkalnych przedstawia kolejny wykres zamieszczony poniżej. Przedstawiono na nim udział cen ofertowych budynków mieszkalnych w rozbiciu na przedziały klasowe, których liczbę i długość wyznaczono w oparciu o statystyczną regułę wyznaczania szeregów rozdzielczych opracowaną przez H. A. Sturgesa. Większość cen – 35% należy do drugiego przedziału od dołu 1891 2670 zł/m2, następnie pod względem liczebności plasuje się kolejny przedział: 2671 3450 zł/m2, który obejmuje 25% zanotowanych cen, na trzecim miejscu znajduje się pierwszy dolny przedział 1111-1890 zł/m2, do którego należy 20% cen, drugi przedział górny 3451-4230 zł/m2 obejmuje 15% cen, a najmniej liczny jest ostatni, górny przedział 4231 5010 zł/m2, do którego należy tylko 5% cen. Ten sposób kształtowania się cen ofertowych dobrze odzwierciedla sytuację na lokalnym rynku. Większość cen należy do drugiego dolnego przedziału - oznacza to, iż lokalny rynek budynków mieszkalnych wysycony jest typowymi budynkami, charakteryzującymi się przeciętnym standardem i stanem technicznym położonymi w większości w Centrum. W miarę wzrostu ceny 1 m2 p.u. maleje liczebność ofert. Niski udział cen z najwyższego przedziału wynika tylko z jednej oferty należącej do tego przedziału.

piekary2.jpg

W oparciu o informacje uzyskane od pośredników nieruchomości ustalono, iż ceny ofertowe w obecnym momencie prawie nie różnią się od cen transakcyjnych.

piekary3.jpg

Poziom cen na lokalnym rynku ofert przedstawia powyższy wykres. Średnia cena dla całej badanej próby n=20 wynosi 2494,48 zł/m2, i prawie pokrywa się z ceną średnią dla Centrum – 2494,48 zł/m2. Bardzo zbliżona jest również cena średnia dla Osiedla Wieczorka, co znaczy że osiedle jest równie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców jak Centrum. W Brzozowicach cena średnia jest wyraźnie niższa niż cena średnia dla całego miasta, jednak ten fakt wynika tylko z jednej oferty odnotowanej dla tej dzielnicy. Zdecydowanie wyższa jest cena średnia dla obszarów miasta nie sprecyzowanych w ofertach - b.d. oraz dla Dąbrówki Wielkiej. Wyższa cena dla tej ostatniej jest również uwarunkowana faktem występowania tylko jednej oferty z tej dzielnicy. Najbardziej wiarygodne ceny średnie dotyczą Centrum i Osiedla Wieczorka, tam bowiem odnotowano najwyższą liczbę ofert. Dane te, ze względu na bardzo niską liczebność notowań cen, nie mogą stanowić próbki reprezentatywnej pozwalającej na wciąganie ogólnych wniosków dotyczących kształtowania się cen w mieście i dzielnicach.

piekary4.jpg

Analizie poddano również strukturę powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oferowanych do sprzedaży. Można zauważyć, iż największą część podaży reprezentują domy o powierzchniach należących do czwartego, przedostatniego przedziału: od 250 do 304 m2 – 35%, niewiele mniej ofert obejmuje trzeci przedział: 195-249 m2, w którym zawiera się 30% ofert z lokalnego rynku. Niewiele mniej liczny jest drugi przedział, 140-194 m2, który zawiera 25% ofert. Pozostałe dwa przedziały: pierwszy i ostatni zawierają po 5% ofert. Generalnie zauważono, iż dolną graniczną wielkością powierzchni domów jednorodzinnych jest 140 m2 a górną 304 m2, poniżej i powyżej tych poziomów powierzchni liczba ofert jest bardzo niska. Taki sposób ukształtowania się szeregu rozdzielczego świadczy to o tym, iż na rynku wtórnym dominują budynki mieszkalne o znacznych powierzchniach od 195 do 304 m2. Budynki o mniejszej oraz większej powierzchni, występują w sprzedaży znacznie rzadziej.

Średni poziom powierzchni budynków mieszkalnych na lokalnym rynku ofert przedstawia poniższy wykres. Średnia powierzchnia obliczona dla całej badanej próby n=20 wynosi 186,96 m2. Od tego poziomu odbiegają wszystkie średnie obliczone dla wyróżnionych dzielnic. Najznaczniej od poziomu średniego dla miasta odbiega średnia powierzchnia dla Dąbrówki Wielkiej, w której zgłoszono tylko jedną ofertę, dlatego poziom powierzchni dla tej dzielnicy nie jest w żaden sposób reprezentatywny. Równie znacznie od średniej powierzchni dla miasta odbiegają średnie powierzchnie dla ofert pochodzących z nieustalonych dzielnic miasta oraz z Centrum. Najmniejsza różnica w powierzchniach budynków mieszkalnych występuje dla Osiedla Wieczorka. Dane te, ze względu na bardzo niską liczebność notowań cen, nie mogą stanowić próbki reprezentatywnej pozwalającej na wciąganie generalnych wniosków dotyczących poziomu kształtowania się powierzchni użytkowych.

piekary5.jpg

Końcową część analizy cen ofertowych stanowi struktura ofert sprzedaży budynków mieszkalnych w rozbiciu na analizowane dzielnice miasta, którą przedstawia poniższy wykres. Większość - 40% ofert pochodzi z Centrum Piekar Śląskich. Mniejsza liczba ofert pochodzi z Osiedla Wieczorka (30%), bardzo mała z Brzozowic-Kamienia i Dąbrówki Wielkiej (po 5%). Znaczne część ofert – 20% - pochodzi z dzielnic, które nie zostały określone w ofertach i oznaczono je jako b.d. Ten podział liczby ofert świadczy o tym, że typowa dzielnica mieszkalna, jaką jest Osiedle Wieczorka, jest niewiele mniej atrakcyjna od Centrum, w którym zabudowa jednorodzinna w większości skupia się na Osiedlu pod Lipami, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość podlegająca wycenie.

piekary6.jpg

Bezwzględną liczbę ofert pochodzących z poszczególnych dzielnic zaprezentowano na kolejnym wykresie.

piekary7.jpg

CENKOR Centrum Wyceny Nieruchomości
Tatiana Korniak
Adres:
ul. Zawiszy Czarnego 2/8
40-872 Katowice
śląskie

e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Telefon: 032 250 62 97
Faks: 032 250 62 97
Telefon komórkowy: 506 017 930
http://www.cenkor.com.pl

Praktyka wyceny

Wtórny rynek mieszkań – ceny transakcyjne – Wrocław 2005-2008, perspektywy.

Analizą objęte zostały wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań hipotecznych w obrocie wtórnym na terenie Wrocławia. Transakcje mieszkaniami spółdzielczymi zostały zebrane ze zdecydowanej większości spółdzielni wrocławskich, z pominięciem niektórych spółdzielni małych, w skład których wchodzi kilkunastu, kilkudziesięciu członków. Niepełne dane dotyczą również kilku spółdzielni stwarzających szczególne utrudnienia w udostępnianiu danych transakcyjnych. Analizę trendu zmian cen średnich przeprowadzono na podstawie transakcji z lat 2005, 2006 i 2007 oraz trzech kwartałów roku 2008.

Pełny artykuł w formacie PDF do pobrania TUTAJ

Zobacz wszystkie pozycje

Więcej…