Drukuj

Analiza wzrostu cen działek niezabudowanych w Jelitkowie i w dzielnicach sąsiednich w Gdańsku w latach 2006-2007

włącz . Opublikowano w Praktyka wyceny

Analizie poddano rynek na działki przeznaczone na budownictwo wielorodzinne lub mieszkaniowo-usługowe zlokalizowane w Gdańsku Jelitkowie i dzielnicach sąsiednich lub podobnych. Tereny położone w tej części miasta są zabudowane zabudową mieszkaniową, przeważnie domami jednorodzinnymi, ale powstały tutaj również duże osiedla domów wielorodzinnych.

Najważniejszym walorem działek położonych w tej części miasta jest bliskie sąsiedztwo morza i plaży, drugim walorem jest stosunkowo nieduża odległość od centrum miasta. Te dwa atrybuty działek położonych w dzielnicach nadmorskich w okolicy Jelitkowa sprawiają, że są one bardzo atrakcyjne na rynku. W tych rejonach działki osiągają wysokie ceny ze względu na otoczenie i walory uzdrowiskowo-krajobrazowe.

 

Dzielnice nadmorskie, takie jak Jelitkowo, Zaspa, Przymorze, Żabianka są położone blisko granicy Gdańska z Sopotem. To sprawia, że tereny te są bardziej atrakcyjne dla kupujących niż tereny położone w południowo-wschodniej części miasta, na przykład w Brzeźnie czy na Stogach.

Największy popyt i najwyższe ceny w 2006 i 2007 roku osiągały działki przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne o dość dużych powierzchniach, kilka tysięcy metrów kwadratowych, wystarczających na wybudowanie kilku budynków- po to żeby można było najlepiej zagospodarować teren przeznaczony pod zabudowę i zaprojektować na nim jak największą liczbę mieszkań.

Na samym wstępie należy stwierdzić, że takich terenów na badanym obszarze w obrocie było mało i jest nadal mało. Wynika to z tego, że większość terenów została już zagospodarowana, a część nie jest przeznaczona pod zabudowę. Dlatego konieczne było sięgnięcie do szerszego obszaru i dokonanie analizy cen transakcyjnych działek o podobnym charakterze, przynajmniej z powodu położenia, przeznaczenia i powierzchni.

W analizie pominięto działki o małej powierzchni do 1000 m2. Starano się przyjąć działki o dużych powierzchniach, takie, które nadawały się do zabudowy wielorodzinnej.

Część analizowanych transakcji dotyczyła działek z prawem własności, a część z prawem użytkowania wieczystego. Na badanych obszarach miasta znajduje się sporo terenów z prawem użytkowania wieczystego. Jeżeli okres użytkowania wieczystego jest dość długi – na przykład kilkadziesiąt lat, to rynek nie zauważa różnicy między nieruchomościami z prawem własności i z prawem użytkowania wieczystego.

Najważniejszym atrybutem dla kupujących jest dogodna powierzchnia działki i jej przeznaczenie oraz fakt, że dla działki istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Działki z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego są bardzo atrakcyjne dla deweloperów.

W okresie lat 2006 i 2007 deweloperzy gotowi byli zapłacić bardzo wysokie ceny za działki w porównaniu do lat poprzednich licząc na duży zysk przy sprzedaży mieszkań. Ceny nowych mieszkań rosły w latach 2006 - 2007 w szybkim tempie, w ciągu tych lat wzrosły o około 80%, a nawet 100% w dzielnicach nadmorskich.

Taki wysoki wzrost cen mieszkań nie przełożył się jednak dosłownie na wzrost cen działek, co było spowodowane tym, że udział ceny działki w cenie mieszkania wynosi kilka procent.

Poddając analizie powyższe ( znalezione w bazie ) dane ustalono, że przeciętny trend wzrostu cen działek o zróżnicowanych powierzchniach położonych w dzielnicach sąsiadujących z Jelitkowem w latach 2006-2007 wynosi około 40%.

 

 

Poniżej przedstawiono wykres wzrostu cen działek w okresie od początku 2006 roku do końca 2007 roku. Trend ten wynosi około 40% .


Poniżej przedstawiono wykres wzrostu cen działek w okresie od początku 2006 roku do końca 2006 roku. Trend ten wynosi około 24%.

 

Poniżej przedstawiono wykres wzrostu cen działek w okresie od początku 2007 roku do końca 2007 roku. Trend ten wynosi około 20%.
 

Reasumując wnioski płynące z zebranych powyżej danych można powiedzieć, że ceny transakcyjne na działki położone w pobliżu Jelitkowa nie wzrastały w takim tempie jak ceny działek położonych w dzielnicach peryferyjnych, ale tendencja była taka sama. A więc największy wzrost cen działek nastąpił w ciągu 2006 roku około 24%, nieco mniejszy w 2007 roku - 20%.

Z tego można wywnioskować, że wzrost cen działek od początku 2006 roku do końca 2007 roku wyniósł około 40%, co wynika również bezpośrednio z wykresu. Można taki wniosek wysunąć również podpierając się analizą działek o położeniu peryferyjnym.

Różnica w oszacowanym trendzie wzrostu cen w okolicach Jelitkowa i w dzielnicach peryferyjnych wynika z wysokich cen, jakie osiągały działki tutaj położone już w latach 2005-2006.

 

MAPA OKOLIC JELITKOWA

 

Praktyka wyceny

Rynek nieruchomości w Gdańsku


W okresie od kwietnia do końca czerwca dokonano badania  ofertowych cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach Gdańska.
Badania cen wykonano zarówno dla rynku pierwotnego jak i wtórnego. W analizie dokonano podziału ofert z uwagi na powierzchnię mieszkań dzieląc je na  4 grupy wg opisu poniżej. Różna ilość występujących dzielnic w poszczególnych wykresach wynika stąd, że ilość ofert na rynku była różna, nie zawsze wystarczająca do założeń wstępnych.


Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…