Drukuj

Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych we Wrocławiu w latach 2005 – 2007

Opublikowano w Praktyka wyceny

W niniejszym opracowaniu zaprezentowano analizę rynku nieruchomości niezabudowanych na terenie miasta Wrocławia obejmującą okres 3 lat (2005 - 2007). Analiza została sporządzona na podstawie bazy danych o transakcjach, gromadzonych przez autora opracowania, w ramach profesjonalnie prowadzonej przez rzeczoznawców majątkowych Bazy Transakcji „WALOR”.

Wrocław w okresie ostatnich lat był dynamicznie rozwijającym się miastem. Przełożyło się to na dynamikę rynku nieruchomości we Wrocławiu. Boom inwestycyjno-budowlany objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości we Wrocławiu, najbardziej odczuwalny był jednak na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a co się z tym wiąże, z rynkiem gruntów niezabudowanych wykorzystywanych na cele mieszkalne.

Obecnie Wrocław w zakresie rynku nieruchomości jest jednym z trzech najdroższych miast w Polsce, rywalizując o drugie miejsce z Krakowem.

Rok 2005 był rokiem zrównoważonego obrotu. Rok 2006 zaznaczył się wyraźnym wzrostem, zarówno w zakresie ilości sprzedanych powierzchni, jednostkowych cen transakcyjnych jak i pod względem obrotu ogółem. W tym roku miała też miejsce wyjątkowa transakcja, zawarta w listopadzie, której wartość wyniosła 370 mln zł co stanowi 1/3 łącznego obrotu. Była to jednocześnie transakcja o najwyższej cenie jednostkowej. Można zaryzykować stwierdzenie że była to jedna z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w mieście z którą łączy się możliwość zabudowy wysokościowej.

W 2007 roku nastąpiło zmniejszenie wszelkich ilości – transakcji (szt.), powierzchni ogółem  (m2 ), obrotu ogółem (zł) -  natomiast utrzymała się tendencja wzrostowa cen jednostkowych. Podkreślić należy, że gdyby pominąć wspomnianą ekstremalną transakcję z 2006 r. tendencja wzrostowa cen jednostkowych w 2007 roku byłaby jeszcze bardziej widoczna.

W tabelach oraz na wykresach przedstawiono ogólną sytuację we Wrocławiu w latach 2005 – 2007 w zakresie obrotu gruntami niezabudowanymi.

 
 
Jak wspomniano wyżej, w 2006 r. wystąpiła transakcja o cenie 370 mln zł, która stanowi 1/3 obrotu w tym roku. Jest to transakcja, która w bardzo znaczący sposób wpływa na obraz wolumenu obrotu w analizowanych latach. Gdyby transakcja ta nie zaistniała różnica w wolumenie obrotu pomiędzy 2006 a 2005 rokiem nie byłaby aż tak ogromna, natomiast widoczne byłoby to, że w 2007 r. wydano więcej pieniędzy na zakup nieruchomości niezabudowanych niż w roku 2006. Pokazano to na wykresie na następnej stronie, gdzie pomarańczowym kolorem zaznaczono wartość wspomnianej, najdroższej transakcji. Pozostałe badane wielkości tj. ilość zanotowanych transakcji oraz wolumen powierzchni pozostaje bez istotnych zmian.
 
 
Dla pełniejszego obrazu zachowań rynkowych przeanalizowano transakcje pod kątem wykorzystania zakupionych gruntów. Na kolejnych wykresach pokazano udział procentowy gruntów wykorzystanych w określonym celu w ilości wszystkich zawartych transakcji.
 
 
Na potrzeby niniejszego zestawienia transakcje pogrupowano według następującego klucza:
  • BUD. MIESZK. – nieruchomości wykorzystane na cele budownictwa mieszkaniowego MN, MW, MN-U
  • PRZEMYSŁ – nieruchomości wykorzystywane na cele produkcyjne oraz produkcyjno – usługowe
  • KOMERCJA – nieruchomości wykorzystywane na cele usługowe, handlowe, centrotwórcze
  • INNE – nieruchomości zakupione pod budowę dróg, na polepszenie nieruchomości sąsiedniej, sport – rekreację, zieleń oraz nieruchomości rolne
Znowu rok 2006 okazał się wyjątkowy. Znaczny udział w ilości wszystkich zawartych transakcji miały transakcje wykorzystywane na cele INNE – zupełnie inaczej niż w latach: 2005 i 2007. Zjawisko to miało miejsce ze względu na transakcje zawierane przez Gminę a związane z wykupem gruntów pod drogi. Gdyby te transakcje pominąć, udział gruntów pod budownictwo mieszkaniowe byłby na takim samym poziomie jak w latach: 2005 i 2007. Wyraźnie też zaznaczyłby się fakt, że udział procentowy gruntów pod przemysł utrzymywałby się na niezmienionym, niskim poziomie. Wiąże się to z polityką przestrzenną polegającą na tym, że produkcja jest wycofywana z centrum miasta na jego obrzeża oraz w ogóle z miasta poza jego granice ale cały czas w obrębie oddziaływania aglomeracji. Transakcje gruntami pod przemysł, które się jeszcze zdarzają dotyczą obszarów przemysłowych dawno wykształconych. Obecnie w mieście nie powstają nowe obszary dla produkcji.
Grunty komercyjne mają również niewielki udział w ilości wszystkich zawartych transakcji, utrzymujący się na stałym poziomie.

Na mapach Wrocławia pokazano jak w latach 2005 – 2007 ilościowo (szt.) rozkładały się transakcje w poszczególnych obrębach.
 
 
 
 
 
 
 
Jak widać na grafach, zdecydowanej zmianie uległa lokalizacja transakcji. O ile w roku 2005 były one rozłożone mnie więcej równomiernie, to w roku 2006 przeważająca cześć transakcji dotyczyła obrębów przy granicach miasta, a w roku 2007 transakcje przeniosły się poza granice miasta. Proces ten trwa do dzisiaj i obecnie coraz większe znaczenie nabierają grunty położone w obrębach dotychczas nie postrzeganych jako atrakcyjne. Większego znaczenia nabierają również grunty wokół Wrocławia, przy czym odległość od centrum miasta z roku na rok zwiększa się. Obecnie za atrakcyjne lokalizacje uznaje się nawet te, położone w promieniu 30 km od centrum.
Rynek nieruchomości niezabudowanych przeanalizowano również pod kątem jednostkowych cen transakcyjnych. Na przestrzeni analizowanych lat nastąpił wyraźny wzrost z poziomu 190 zł/m2  w 2005 r., poprzez 240 zł/m2 do 370 zł/m2 w 2007 r. Przedstawiono to na wykresie poniżej:
 
 
Najdroższe zawsze jest centrum miasta. Tam też zawarte zostały transakcje o najwyższych cenach jednostkowych. Do bardzo drogich obszarów Wrocławia zaliczyć należy południe miasta, które przez cały okres utrzymuje wysokie ceny 1 m2 . Dodatkowo na znaczeniu w tym rejonie uzyskują obręby, które dotąd postrzegane były jako nieatrakcyjne np.: Brochów. Wschodnia oraz północna część Wrocławia, na przestrzeni badanych lat, pozostaje bez większych zmian, aczkolwiek średnie ceny jednostkowe rosną zgodnie z ogólnym trendem. Najbardziej rozwojową częścią miasta jest natomiast zachodnia część Wrocławia gdzie z roku na rok przybywa obrębów o wyższych cenach jednostkowych, które utrzymują swój nowo osiągnięty poziom. Rozwój tej części miasta potwierdza również ilość transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych z tego rejonu.
 
Rozkład średnich cen jednostkowych w latach 2005 – 2007 w poszczególnych obrębach:
 
 
 
 
 
 
Należy jednak zwrócić uwagę, na inne zjawisko, którego nie można pominąć w rozważaniach o sprzedaży gruntów niezabudowanych. Miasto zmienia swoje oblicze. Generalnie zaobserwować można wycofywanie się przemysłu z terenów dotychczas temu służących i wyprowadzeniem się firm poza granice miasta. Jest to zjawisko wynikające z polityki przestrzennej wspomagane procesami rynkowymi. Ze względu na ograniczoną podaż, coraz częściej występuje fakt kupowania nieruchomości zabudowanych i likwidacji istniejących zabudowań. W wyniku takich działań otrzymuje się sam grunt. W takim przypadku zakup nieruchomości staje się praktycznie zakupem gruntu. Dotyczy to głównie obszarów dotychczas uznawanych za przemysłowe, ale nie tylko; dotyczy również innej zabudowy.
Przeprowadzono analizę z uwzględnieniem tego zjawiska. Przyjęto do analizy te nieruchomości, które jednoznacznie udało się zakwalifikować jako faktyczny zakup samego gruntu. A więc takie na których już dokonano rozbiórek i wybudowano nowe obiekty, lub na których aktualnie buduje się nowe obiekty, lub które w aktach sprzedaży mają zaznaczone obiekty jako przewidziane do rozbiórki, lub zakupione bez warunku rozbiórki ale dla których uzyskano już pozwolenia na rozbiórki obiektów.  
Na wykresach przedstawiono ogólną sytuację we Wrocławiu w latach 2005 – 2007 w zakresie obrotu gruntami niezabudowanymi i zabudowanymi z obiektami przeznaczonymi do rozbiórki.
 
 
Na wykresie przedstawiono dynamikę zmian udziału nieruchomości zabudowanych gruntach zabudowanych i niezabudowanych ogółem.
 
 
Jak można stwierdzić, udział gruntów zabudowanych w całości gruntów cały czas wzrasta. Należy spodziewać się, że zjawisko to ulegnie dalszemu nasileniu.

Z gruntami odzyskanymi w wyniku rozbiórek wiąże się odrębny kłopot. Z uwagi na coraz większy nacisk na ochronę środowiska, bardziej rygorystycznie przestrzegane są przepisy to regulujące. Obecnie nie można prowadzić inwestycji na gruntach skażonych określonymi w ustawie substancjami. Obowiązek rekultywacji i oczyszczenia gruntu spoczywa na aktualnym właścicielu lub użytkowniku wieczystym. Koszty oczyszczenia gruntu wynoszą obecnie od 150 do 300 zł/tonę. Stąd zakup gruntów zabudowanych i niezabudowanych znajdujących się w dawniejszych obszarach przemysłowych jest obarczony ryzykiem. Problem ten dotknął już, co najmniej kilkunastu lokalizacji we Wrocławiu.
 

Analiza SWOT rynku gruntów niezabudowanych na terenie Wrocławia

Mocne strony (Strengths)
  • w granicach miasta nadal występują obszary niezagospodarowane,
  • przystąpienie do opracowania wielu nowych planów zagospodarowania przestrzennego
  • utrzymywanie się cały czas tendencji wzrostu cen jednostkowych, jakkolwiek w roku 2008 dynamika ta została spowolniona
  • wywindowane ceny mieszkań spowodowały podniesienie atrakcyjności na domy jednorodzinne co przekłada się na atrakcyjność gruntów  przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe
  • pod względem wzrostu cen jednostkowych malejąca podaż
Słabe strony (Weaknesses)
  • brak aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego na wielu obszarach Wrocławia,
  • słaba infrastruktura drogowa z czym przede wszystkim wiążą się trudności komunikacyjne. W ostatnim okresie wybudowano duże osiedla, bez dbałości o drogi dojazdowe. Wrocław jest opóźniony w rozwoju infrastruktury, zwłaszcza dróg wylotowych, z których korzystają mieszkańcy osiedli położonych na obrzeżach Wrocławia. Powoduje to, że przyjazd z wielu nowych osiedli do centrum miasta trwa bardzo długo pomimo stosunkowo niewielkiej odległości
  • brak dróg negatywnie wpływa na grunty położone poza miastem, bo obecnie poważnym problemem jest wjechanie do miasta lub wyjechanie z niego
Szanse (Opportunities)
  • trwała tendencja obejmowania kolejnych obszarów planami zagospodarowania przestrzennego. Wrocław pod tym względem korzystnie jawi się na tle innych miast Polski
  • wzrost atrakcyjności nowych obszarów (głównie na obrzeżach miasta), do tej pory nie branych pod uwagę z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sieć dróg, komunikacja miejska, itp.) oraz dużą odległość od centrum
  • rozwój infrastruktury miejskiej (dróg, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, energetycznej), zarówno na terenach już zainwestowanych, jak i rozwijających się.
Zagrożenia (Threats)
  • zmniejszając się podaż gruntów zwłaszcza w centralnej części miasta
  • tendencja przenoszenia miejsca zamieszkania poza obszar miasta
  • drożejące kredyty, w tym mieszkaniowe i bardziej rygorystyczne warunki ich udzielania.
  • zdarzające się sytuacje gdzie projekt inwestycyjny nie może być realizowany z uwagi na hamujące go procedury urzędnicze (kilkanaście nie rozpoczętych projektów)
  • zdarzające się sytuacje gdzie projekt inwestycyjny nie może być realizowany ze względu na zanieczyszczenie gruntu i konieczność jego oczyszczenia oraz rekultywacji. Dotyczy to przede wszystkim terenów poprzemysłowych

 

Podsumowanie

 
Obecnie mamy już za sobą okres wielkiego boomu na rynku nieruchomości. Rok 2007 był rokiem uspokojenia i stabilizacji, który to stan przeciągnął się na rok 2008.
Ceny jednostkowe utrzymują się na wysokim poziomie i nie ma przesłanek wskazujących na ich mocny spadek. Jeżeli chodzi o grunty zlokalizowane w ścisłym centrum miasta,  to ich cena jednostkowa może osiągnąć jeszcze wyższy pułap z uwagi na zanikającą podaż. Coraz powszechniej występuje też zjawisko kupowania nieruchomości zabudowanej i dokonania rozbiórek w celu uzyskania „czystego gruntu”. To zjawisko dotyczy właśnie przede wszystkim ścisłego centrum miasta a dokładnie trzech obrębów: Starego Miasta, Pl. Grunwaldzkiego i Południa.
Trwa zagospodarowywanie niezauważalnych dotąd, a przez to tańszych obszarów Wrocławia. Dominuje jednak powszechna tendencja do „wynoszenia” się z inwestycjami mieszkaniowymi poza granice miasta. Dotyczy to zarówno projektów inwestycyjnych jak i gruntów pod typowe budownictwo jednorodzinne. Zjawisko to zdecydowanie dłużej występuje w zakresie gruntów wykorzystanych do produkcji. Obecnie jesteśmy świadkami „rozszerzania się miasta” poza jego granice administracyjne
W 2007 roku miały miejsce transakcje nieruchomościami wraz z konkretnym projektem deweloperskim. Pojawia się coraz więcej tego typu ofert. Dodatkowo występuje zjawisko wstrzymania przygotowanych inwestycji. Inwestorzy czekają.  Rok 2008 jest rokiem realizacji zysków z projektów dotychczasowych i poziom tych zysków zadecyduje o tym czy rynek nieruchomości niezabudowanych będzie się nadal rozwijał. Póki co nie ma jednak żadnych nerwowych ruchów wśród inwestorów.
 

Wrocławski tygrys zwolnił swój bieg ale nie dostał zadyszki.

 
Wycena - Paweł Drelich
 
Adres:
ul. Stalowowolska 5/8
53-404 Wrocław
dolnośląskie
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Telefon: 071 78 39 699
Faks: 071 78 39 699
http://www.taksator.pl

Praktyka wyceny

Rynek nieruchomości w Złotowie

Każdy, kto przed 2007 rokiem kupił mieszkanie w Złotowie, zrobił świetną inwestycję. W ciągu półtora roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 92 %. Po kilkuletniej stabilizacji, kiedy 1 m2 mieszkania kosztował w granicach 1000 zł - 1500 zł, nastąpił duży skok cenowy. Średnia cena transakcji wyniosła 2150 zł/m2. Po uwzględnieniu trendu zmiany cen, średnia wynosi 2929 zł. Najwięcej sprzedaży odnotowano w przedziale 2750 zł - 3000 zł (po uwzględnieniu trendu: 3000 zł - 3250 zł).


Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…