Drukuj

Stanowisko PIRM w sprawie projektu rozporządzenia w sprawie postępowania z tyt. odpowiedzialności zawodowej

Administrator włącz . Opublikowano w Sprawy bieżące PIRM

Szanowny Panie Ministrze,

w związku z przesłanym w ramach konsultacji społecznych, projektem rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, dostrzegając znaczenie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych dla kształtowania dobrze rozumianej odpowiedzialności w wykonywaniu zawodu, przedstawiam stanowisko Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego w  niniejszej sprawie.

Projekt ten ma zastąpić rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 roku w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 11, poz. 66) w związku ze zmianą art. 197 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ustawie z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów i konieczności dostosowania do niej przepisu wykonawczego. Zapewne z tego powodu propozycje zawarte w przedmiotowym projekcie zmieniającym dotychczas obowiązujący przepis dotyczą przede wszystkim dostosowania organizacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej do wyłączenia z odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości zmienionym art. 197 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z deregulacją tych zawodów. W istocie, sposób i tryb przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz regulamin działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nie uległy w projekcie zmianie w stosunku do obowiązującego przepisu.

Wyjątkiem jest § 8 projektu rozporządzenia, który znosi obowiązujący obecnie co najmniej 30 dniowy termin wyznaczenia pierwszego posiedzenie zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej liczony od dnia doręczenia osobie, wobec której wszczęto postępowanie, zawiadomienia o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz § 9, w którym dodano ust. 3 nakładający obowiązek ponownego ustanowienia obrońcy przy ponownym rozpatrywaniu sprawy, o którym mowa w art. 127 § 8 kpa. Te propozycje Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego opiniuje negatywnie.

Czas pomiędzy doręczeniem osobie, wobec której wszczęto postępowanie, zawiadomienia o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej a terminem pierwszego posiedzenia, służył przygotowaniu wyjaśnień i zgromadzeniu niezbędnych dowodów dokumentujących wykonane czynności rzeczoznawcy majątkowego, wobec którego zostało wszczęte postępowania. Nie są znane motywy zniesienia tego istotnego zastrzeżenia terminu. Zdaniem Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego ta pozornie niewielka zmiana w stosunku do obowiązującego przepisu potwierdza i utrwala funkcjonujący obecnie wadliwy model odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Zdaniem Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego, ustanowienie lub powołanie z urzędu obrońcy na etapie postępowania wyjaśniającego, skutkuje umocowaniem tegoż obrońcy obejmującym całe postępowanie w sprawie administracyjnej dotyczącej odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, a nie tylko etap w postaci postępowania wyjaśniającego, stanowiącego podstawę do wydania decyzji administracyjnej. Przepis rozporządzenia, w wersji dotychczas obowiązującej, interpretowany był podobnie w orzecznictwie sądów administracyjnych (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego II GSK 1046/10 z dnia 2011-10-20). Zmiana § 9 w stosunku do obowiązującego przepisu służy wyłącznie wygodzie organu i świadczy o nieuzasadnionym dążeniu do zwiększenia obciążającej rzeczoznawcę majątkowego uciążliwości postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego stoi na stanowisku, że system odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych powinien ulec zasadniczej zmianie. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych powinno być przeprowadzane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, która orzekałaby o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych wobec rzeczoznawcy majątkowego niewypełniającego obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub umarzała postępowanie. Kontrolę legalności wydanych orzeczeń powinien sprawować Sąd Apelacyjny, do którego służyłoby odwołanie od orzeczeń komisji. Postępowanie przed komisją powinno się toczyć według zasad kontradyktoryjnego procesu. Nie czas i miejsce, aby prezentować zalety takiego systemu odpowiedzialności zawodowej i przewagę w stosunku do obowiązującego obecnie, realizowanego w ramach postępowania administracyjnego. W ramach obecnie obowiązującego administracyjnego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej można skonstruować kontradyktoryjne postępowanie wyjaśniające prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego jest gotowa przedstawić odpowiedni projekt rozporządzenia w tej sprawie. Zmiana ta pozwoliłaby na długo oczekiwaną przez środowisko reformę przestarzałego systemu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Niezależnie od powyższego Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego w ramach konsultacji społecznych wnosi o modyfikację przedstawionego projektu rozporządzenia, której celem będzie, chociaż niewielkie, przybliżenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej do instrumentu skutecznego kształtowania właściwych postaw niezależności i szeroko rozumianej odpowiedzialności w wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, poszanowania prawa i dobrze rozumianej należytej staranności, a nie represji wobec rzeczoznawców majątkowych, pełniącego tylko funkcje odwetowe a nie poprawcze.

Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego uważa, że modyfikacja projektu rozporządzenia powinna także ograniczać wykorzystywanie przez strony sporu o wartość nieruchomości, zainteresowane w rzeczywistości wynikiem wyceny, odpowiedzialności zawodowej jako wygodnego instrumentu dyscyplinowania i wpływania na niezależność rzeczoznawcy majątkowego. Obecnie obowiązujący przepis, praktycznie w całości powielany w projekcie nowego rozporządzenia, sprzyja temu nieuprawnionemu utożsamianiu oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego podlegających odpowiedzialności zawodowej z oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywaną przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe cele na względzie Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego wnosi o:

1)      wprowadzenie w §5 ust. 2 w brzmieniu: „Zawiadomienie, o którym mowa a ust. 1, zawiera zarzuty wobec rzeczoznawcy majątkowego, które stały się podstawą wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.”;

2)      w §6 dokonanie korekty numerów ust. w związku z usunięciem ust. 1 w obowiązującym obecnie rozporządzeniu;

3)      pozostawienie w §8 ust. 1 w brzmieniu obecnie obowiązującym;

4)      uzupełnienie proponowanego w projekcie w §8 ust. 2 poprzez wstawienie po słowach „do złożenia wyjaśnień” przecinka i słów: „w szczególności odnośnie do zarzutów zawartych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie krótszy niż 21 dni od dnia jego otrzymania.”;

5)      zmianę §9 ust. 1 polegającą na zastąpieniu słów ”od dnia otrzymania zawiadomienia o posiedzeniu zespołu” na słowa: „przed wyznaczonym terminem posiedzenia zespołu”;

6)      zmianę §9 ust. 2 poprzez skreślenie słów „który nie ustanowił obrońcy”;

7)      skreślenie w §9 ust. 3;

8)      zmianę §10 ust. 1 poprzez dopisanie po słowach „wszystkie okoliczności sprawy” po przecinku słów: „w tym w szczególności zasadności zarzutów wobec rzeczoznawcy majątkowego, o których mowa w §5 ust. 2”;

9)      zmianę §10 ust. 3 poprzez zastąpienie słów „przebieg posiedzenia” na słowa: „na wniosek jednego z uczestników posiedzenia jego przebieg”;

10)  zmianę §10 ust. 4 poprzez dopisanie po słowach „wszyscy członkowie zespołu, po przecinku słów „a jego kopię otrzymuje rzeczoznawca majątkowy, wobec którego wszyte zostało postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej”;

11)  w §11 skorygować zapis „§6 ust. 2 pkt 3” na zapis „§6 ust. 1 pkt 3”

12)  zmianę §12 ust. 1 pkt 4 poprzez dopisanie po słowach „okoliczności mające znaczenie w postępowaniu” po przecinku słów: „w tym w szczególności wymagające wyjaśnienia w trakcie postępowania wyjaśniającego”;

13)  zmianę §13 ust. 1 poprzez dopisanie po słowach: „Postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego ” słów: „niezwłocznie po posiedzeniu zespołu, w którym wyjaśnione zostały wszystkie okoliczności sprawy”;

14)  wprowadzenie w §13 nowego ust. zaczynającego się od słów: „Protokół końcowy zawiera” i dalej jak w treści projektu ze zmianą §13 obecnego ust. 1 pkt 6 poprzez dopisanie po słowach: „rzeczoznawcę majątkowego” po przecinku słów: „wraz ze wskazaniem, które zostały uwzględnione, a które odrzucone z podaniem przyczyn ich odrzucenia” oraz pkt 7 poprzez skreślenie słów: „a które zostały odrzucone” i dopisanie po słowach „przez rzeczoznawcę majątkowego” słów „i w jakim stopniu”;

15)  zmianę §14 ust. 3 poprzez dopisanie po słowach: „w celu uzupełnienia lub poprawy” po przecinku słów: „wyznaczając dodatkowy 30 dniowy termin”;

16)  zastąpienie w §14 ust. 3 słowa: „wiceprzewodniczącemu” na słowo: „przewodniczącemu”;

17)  wprowadzenie w §14 nowego ust. 4 w brzmieniu: „W przypadku nie przekazania przez Przewodniczącego Komisji kompletnej i prawidłowej dokumentacji z przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego w terminie 6 miesięcy od dnia posiedzenia zespołu, w którym zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności sprawy minister umarza postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej”;

18)  wprowadzenie w §15 w ust 1 nowego pkt 15) w brzmieniu „publikuje na witrynie internetowej ministerstwa streszczenia i glosy przeprowadzonych postępowań wyjaśniających”.

Ponadto Polska Izba Rzeczoznawstwa majątkowego postuluje podwyższenie proponowanych w projekcie wynagrodzeń Przewodniczącemu Komisji, jego zastępcy oraz członkom zespołu i obrońcom z urzędu odpowiednio o kwoty 200 zł i 300 zł za każdą przygotowaną sprawę.

Uzasadnienie

Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczynane jest przez ministra z urzędu, jednak bezpośrednim impulsem jest skarga złożona przez osobę niezadowoloną z wykonywania czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie formułują wprost żadnych warunków wszczęcia postępowania, jednak zasadnym wydaje się, że powinno to nastąpić po uzyskaniu udokumentowanej informacji, że rzeczoznawca majątkowy rzeczywiście mógł naruszyć obowiązki określone w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz by przesłanki wszczęcia postępowania (zarzuty) były jasno wyartykułowane w zawiadomieniu. Służy temu poprawka proponowana w pkt 1. Należy zauważyć, że już samo wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego, a w jego następstwie prowadzenie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, jest dla niego dużą dolegliwością.

Postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej jest poddane rygorom postępowania administracyjnego ze wszystkimi tego skutkami, w tym w szczególności przyjętym modelem postępowania dowodowego zdeterminowanego przez przyjęcie w tym postępowaniu zasady oficjalności. W postępowaniu administracyjnym, odmiennie niż w kontradyktoryjnym procesie cywilnym dominuje inkwizycyjny model dowodowy i ściśle z nią związana zasada prawdy obiektywnej, a zatem inicjatywa dowodowa należy przede wszystkim do tych podmiotów, które nie pozostają w sporze, lecz spór ten rozstrzygają lub prowadzą postępowanie z urzędu (w interesie publicznym, społecznym). Inicjatywa dowodowa podmiotu prowadzącego postępowanie rozpoznawcze (wyjaśniające) odgrywa więc tym donioślejszą rolę w zakresie ustalania stanu faktycznego, im mniej kontradyktoryjne (a bardziej „śledcze”, inkwizycyjne) jest postępowanie dowodowe w określonej kategorii spraw. Świadomość tych fundamentalnych zasad prowadzenia postępowania administracyjnego przyświecała wprowadzeniu poprawek w pkt 8, 12 i 14.  

Propozycja zmiany w pkt 5 wynika z braku prawnych i racjonalnych podstaw zakreślania 7 dniowego terminu od dnia otrzymania zawiadomienia o posiedzeniu zespołu zawiadomienia Komisji o ustanowieniu obrońcy. Proponowany termin 7 dniowy przed dniem posiedzenia zespołu jest terminem technicznym umożliwiającym obrońcy wzięcie udziału w posiedzeniu.

W orzecznictwie dyscyplinarnym najistotniejsza jest nie dotkliwość kary, ale szybkość jej orzeczenia i nieuchronność. W odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych szybkość orzeczenia kary dyscyplinarnej uwarunkowana jest koniecznością stosowania procedury administracyjnej oraz przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Dane dotyczące przeciętnego okresu trwania postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie są udostępniane na witrynie internetowej Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Na podstawie opublikowanych danych o liczbie wszczętych w roku postępowań i wydanych decyzji można jednak wywnioskować, że część spraw toczyła się ponad rok, chociaż zdarzają się postępowania trwające kilka lat, nawet bez uwzględniania trybu odwoławczego od wydanych decyzji. Typowa dla procedury administracyjnej przewlekłość postępowania przeniesiona na grunt orzekania w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych jest istotną słabością systemu i może stanowiąc dodatkową dolegliwość dla rzeczoznawcy majątkowego nieprzewidzianą prawem.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 194 ust. 1c) nakładają tylko 3 letnie ograniczenia czasowe możliwości wszczęcia postępowania od dnia otrzymania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności do dnia zaistnienia tych okoliczności. Natomiast żadne przepisy nie przewidują regulacji, skutkiem której byłoby zaistnienie negatywnej przesłanki pociągnięcia rzeczoznawcy majątkowego do odpowiedzialności zawodowej, związanej z upływem pewnego okresu od chwili wszczęcia postępowania w tym przedmiocie.

Na problem niepełnej regulacji prawnej kwestii przedawnienia w zakresie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych zwracał uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie z dnia 23 grudnia 2010 roku kierowanym do ówczesnego Ministra Infrastruktury. Warto zacytować obszerny fragment tego pisma doskonale ilustrujący wagę problemu braku właściwych regulacji wobec coraz częstszego zjawiska przewlekłości postępowań: Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich brak w ustawie o gospodarce nieruchomościami […] ograniczenia w możliwości kontynuowania postępowania w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej może niekorzystnie wpływać na sytuację prawną podmiotów uczestniczących w danym postępowaniu w charakterze obwinionych. Postępowanie w zakresie odpowiedzialności zawodowej (dyscyplinarnej) niewątpliwe stanowi przejaw szeroko rozumianego postępowania penalnego, w ramach którego dochodzi do znacznej ingerencji w sferę prawną danego podmiotu. Niezmiernie istotne pozostaje przeto stworzenie ustawowych gwarancji, zmierzających do zapewnienia rozstrzygania kwestii samej odpowiedzialności zawodowej w ściśle określonym (mierzonym względem obiektywnych wyznaczników) terminie.

Dalej Rzecznik Praw Obywatelskich uznaje: Za odbiegające […] od standardów państwa prawnego należy uznać sytuacje, w ramach których podmiot prawny pozostaje przez długi okres w niepewności co do treści zapadłego ostatecznie rozstrzygnięcia w zakresie postawionych mu zarzutów. Każdy podmiot prawny winien posiadać możliwość uzyskania wiążącego rozstrzygnięcia w rozsądnym (z góry oznaczonym) terminie także w przypadku orzekania o odpowiedzialności zawodowej. Potencjalna przewlekłość postępowania w zakresie tejże odpowiedzialności może bowiem stanowić dodatkową prawem nieprzewidzianą dolegliwość w stosunku do osoby uczestniczącej w tymże postępowaniu w charakterze obwinionego.

Jednocześnie Rzecznik podnosi, poruszaną uprzednio, kwestię celowości wymierzania odpowiedzialności zawodowej w warunkach długotrwałości postępowania. Zdaniem Rzecznika: Przedawnienie karalności (orzekania) sprzyja […] usprawnieniu samego postępowania poprzez wprowadzenie dodatkowego instrumentu skłaniającego organy dyscyplinarne do sprawnego funkcjonowania w ramach prawem przewidzianych procedur.

Podsumowując wątek przewlekłości postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej, należy stwierdzić, że z punktu widzenia oddziaływania społecznego, za absurdalne należy uznać wieloletnie rozstrzyganie spraw dyscyplinarnych, a przepisy, które na to pozwalają, za wymagające pilnej zmiany.

Propozycje zmiany projektu rozporządzenia przedstawione w pkt 13, 15 i 17 niniejszego pisma zmierzają do, możliwego w ramach przepisu wykonawczego, usprawnienia i przyspieszenia postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej stanowiącego istotny element całego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Ideą propozycji wprowadzenia poprawki w pkt 18 jest nadanie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej funkcji poprawczej i wykreowanie narzędzi kształtujących właściwe wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Pozostałe poprawki są natury redakcyjnej i poprawiają oczywiste błędy i nieścisłości.

Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego wnosi o przyjęcie zaproponowanych poprawek, które pozwolą przybliżyć postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej do pożądanego instrumentu skutecznego kształtowania właściwych postaw niezależności i szeroko rozumianej odpowiedzialności w wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, poszanowania prawa i dobrze rozumianej należytej staranności, a nie represji wobec rzeczoznawców majątkowych i sprawowania przez ministra kontroli nad sposobem wykonywania zawodu, pełniącej jak dotąd tylko funkcje odwetowe a nie poprawcze.

Z wyrazami szacunku,

Piotr Walczyk Prezes PIRM

Praktyka wyceny

Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych we Wrocławiu w latach 2005 – 2007

W niniejszym opracowaniu zaprezentowano analizę rynku nieruchomości niezabudowanych na terenie miasta Wrocławia obejmującą okres 3 lat (2005 - 2007). Analiza została sporządzona na podstawie bazy danych o transakcjach, gromadzonych przez autora opracowania, w ramach profesjonalnie prowadzonej przez rzeczoznawców majątkowych Bazy Transakcji „WALOR”.

Wrocław w okresie ostatnich lat był dynamicznie rozwijającym się miastem. Przełożyło się to na dynamikę rynku nieruchomości we Wrocławiu. Boom inwestycyjno-budowlany objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości we Wrocławiu, najbardziej odczuwalny był jednak na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a co się z tym wiąże, z rynkiem gruntów niezabudowanych wykorzystywanych na cele mieszkalne.

Obecnie Wrocław w zakresie rynku nieruchomości jest jednym z trzech najdroższych miast w Polsce, rywalizując o drugie miejsce z Krakowem.

Więcej…