Drukuj

Relacja z konferencji PIRM "Praktyczne rozwiązania systemowe w procesie wyceny nieruchomości eliminujące problemy występujące przy ustalaniu opłat publicznych "

Piotr Walczyk włącz . Opublikowano w Sprawy bieżące PIRM

W dniu 10 grudnia 2013 roku odbyła się zorganizowana przez Polską Izbę Rzeczoznawstwa Majątkowego, pod honorowym patronatem Krajowej Izby Gospodarczej oraz patronatem medialnych Nieruchomości C.H. Beck konferencja pt. „Praktyczne rozwiązania systemowe w procesie wyceny nieruchomości eliminujące problemy występujące przy ustalaniu opłat publicznych i określaniu wartości nieruchomości dla tych i innych celów”.

Konferencja_PIRM

Celem konferencji była prezentacja realnych możliwości wyeliminowania powszechnych problemów sygnalizowanych przez publicznych i samorządowych odbiorców wycen, wiążących się z szacowaniem nieruchomości, na przykładzie stosowanych w praktyce nowych rozwiązań systemowych.

Konferencja zorganizowana przez PIRM była odpowiedzią środowiska rzeczoznawców majątkowych oraz przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego na potrzebę zmian systemu wyceny dla celów opłat publicznych i gospodarowania mieniem publicznym, sygnalizowaną ze strony odbiorców usług w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, postulujących reformy wyceny nieruchomości dla tego celu. Gośćmi Konferencji byli przedstawiciele samorządów, agencji rządowych i instytucji państwowych zarządzających nieruchomościami. Wśród zaproszonych gości znaleźli się także przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju w osobach Zastępcy Dyrektora Departamentu Gospodarki Nieruchomościami Grzegorza Majcherczyka i Naczelnika Wydziału Wycen Pawła Duciaka oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie w osobie Wiceprezesa Piotra Wawszczaka.

Zadania stawiane przed gminami i instytucjami publicznymi w zakresie gospodarowania nieruchomościami generują corocznie konieczność zamawiania masowej liczby wycen obejmujących nieruchomości charakteryzujące się szerokim zróżnicowaniem cech i typów. Żaden inny podmiot występujący na rynku nieruchomości nie ma porównywalnych potrzeb zarówno co do skali jak i zakresu wycen. Wartość rynkowa nieruchomości jest dla podmiotów publicznych narzędziem do uzyskiwania wpływów z tytułu opłat publicznych. Prócz tego jest wykorzystywana na potrzeby sprzedaży, zamiany, kupna, określania wysokości odszkodowań, określania wynagrodzenia z tytułu ustanawiania służebności i różnych innych celów. Zasadne jest, więc aby instytucje te dysponowały najlepszą wiedzą o lokalnych rynkach nieruchomości a także wykorzystywały najlepsze rozwiązania analityczne i technologiczne dające możliwość praktycznego wykorzystywania tej wiedzy do optymalnego gospodarowania nieruchomościami.

Na Konferencji zaprezentowany został praktyczny przykład wykorzystania takiej możliwości zastosowany skutecznie w Pyskowicach przy okazji zamówień na operaty szacunkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych realizowanych w latach 2012 i 2013. Dwuletnie doświadczenia wynikające z wdrożenia i zastosowania rozwiązania systemowego przedstawiła Bożena Kubiak – Naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UM w Pyskowicach. Zastosowane w Pyskowicach rozwiązanie pozwoliło wyeliminować wiele problemów wiążących się zwykle z wyceną nieruchomości. Istotną zaletą rozwiązania stało się zapewnienie transparentności procesu wycen poprzez podanie do publicznej wiadomości treści analizy rynku nieruchomości zawierającej ujednolicone zasady wyceny obowiązujące dla wszystkich nieruchomości szacowanych na obszarze miasta. Za korzystne dla minimalizowania konfliktów uznane zostały obiektywność procesu szacowania oraz jednolitość. Dostrzegalną zaletą użytego rozwiązania okazała się także szybkość wyceny pozwalająca na realne skrócenie czasu realizacji operatów szacunkowych do kilku dni. Prócz odczuwalnej poprawy skuteczności wyceny i jakości samych operatów szacunkowych Miasto weszło w posiadanie bazy danych informacyjnych o lokalnym rynku nieruchomości oraz narzędzi pozwalających na sprawne zarządzanie zasobem gminnym. Zagadnienia związane z gromadzeniem i standaryzowaniem baz danych transakcyjnych omówione zostały przez Jerzego Krzempka z firmy 2 Sipex specjalizującej się w digitalizacji i ujednolicaniu danych pochodzących z różnorodnych źródeł publicznych.

Szczegóły rozwiązania zastosowanego w Pyskowicach od strony wykonawczej omówili jego autorzy – Tomasz Kotrasiński oraz Wojtek Nurek – przedstawiciele RealExperts.pl spółki zrzeszonej w PIRM. Doświadczenia praktyczne autorów rozwiązania systemowego pozwoliły stwierdzić, że wśród dostępnych i dopuszczonych prawem metod wyceny za najkorzystniejszą i niosącą największe korzyści dla gmin i instytucji publicznych uznać należy metodę analizy statystycznej rynku (MASR). Zdaniem autorów metoda ta najściślej i najpełniej pozwala uwzględnić wpływ wszystkich czynników (cech rynkowych) poddawanych analizie na wartość nieruchomości. Daje też możliwość przeprowadzenia wyceny całego zasobu przy zastosowaniu jednolitego rozwiązania systemowego dla obszaru całej gminy. Zarówno w formie typowych operatów szacunkowych, jak i szacunków dla wewnętrznych potrzeb gminy. Metoda analizy statystycznej rynku (MASR), nadaje się w sposób szczególny zwłaszcza do wyceny nieruchomości dla wszelkich celów tzw. publicznoprawnych, dla których istotnym czynnikiem procesu określania wartości nieruchomości jest wymagana obiektywność, jednolitość i spójność uwzględnianych czynników wpływających na wartość nieruchomości, a w efekcie minimalizacja obszaru możliwego sporu na styku trzech stron procesu wyceny: organ–rzeczoznawca–obywatel. Praktyczne zalety wynikające z zastosowania tej metody zostały szeroko omówione na przykładzie dwuletnich doświadczeń zdobytych przy obsłudze gminy Pyskowice.

Kierunkowe referaty dotyczące identyfikacji istniejących problemów występujących przy ustalaniu opłat publicznych i określaniu wartości nieruchomości dla tych celów oraz strategicznego działania w celu ich wyeliminowania wygłoszone zostały przez przedstawicieli Izby – Prezesa Piotra Walczyka i Wiceprezes Martę Górską. Ocena obecnego stanu praktyki wyceny nieruchomości dla naliczania opłat publicznych związanych z wartością nieruchomości i postulowane kierunki zmian z punktu widzenia przedsiębiorców stanowiły zasadnicze wątki wystąpienia Przewodniczącego Komitetu do Spraw Nieruchomości dr Jana Łopato.

Referat dotyczący roli uczelni wyższych w wypracowaniu i wdrażaniu nowoczesnych metod wyceny na rynku nieruchomości oraz prawnych aspektów opinii o wartości nieruchomości w postępowaniach mających na celu ustalenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego, opłat adiacenckich i innych celów wygłosili Adam Polanowski i dr Mirosław Gdesz.

Zagadnienia omawiane na Konferencji wywołały odczuwalne zainteresowanie jej uczestników. Realna i nieodległa okazała się, bowiem perspektywa wyeliminowania problemów wiążących się z wyceną nieruchomości dla instytucji publicznych. Treść poszczególnych wystąpień była na żywo omawiana, także w kuluarach. Uczestnicy opuszczali Konferencję ze skonkretyzowaną wizją innowacyjnego podejścia do całego procesu wyceny dla celów naliczania opłat i gospodarowania mieniem publicznym; podejścia nowego, co ważne nie wymagającego zmian legislacyjnych, lecz jedynie nieco innego niż dotychczas podejścia do organizacji procesu wyceny nieruchomości. Podejścia zapewniającego większe bezpieczeństwo dla zamawiającego i ograniczającego ryzyko powstawania niezadowolenia odbiorców wycen a tym samym ponoszenia konsekwencji finansowych i organizacyjnych masowych odwołań towarzyszących wszczynanym postępowaniom. Przedstawiane na Konferencji sposoby wyceny pokazały, że możliwe jest wykorzystanie i uwzględnienie skali zadań stojących przed instytucjami publicznymi. Zaprezentowane rozwiązania praktyczne pokazały, że efekt skali występujący przy zadaniach obsługiwanych przez instytucje publiczne pozwala na daleko idące sprofesjonalizowanie procesu wyceny poprzez zastosowanie zawansowanych metod analitycznych i badawczych oraz pełną identyfikację wszystkich transakcji dokonywanych na lokalnych rynkach nieruchomości, także tych najbardziej rozległych. Należy wskazać, że przedstawiane i zastosowane w praktyce rozwiązania systemowe mieszczą się w ramach obowiązujących przepisów prawa oraz dopuszczalnej prawem metodyce wyceny.

Intencją, która przyświecała Polskiej Izbie Rzeczoznawstwa Majątkowego przy podjęciu inicjatywy organizacji konferencji, było podejmowanie aktywnych i systematycznych działań zmierzających do eliminowania problemów wiążących się z wyceną nieruchomości poprzez prezentowanie i wskazywanie konkretnych rozwiązań zastosowanych z powodzeniem w praktyce gospodarczej przez firmy zrzeszone w Izbie. Zainteresowanie wywołane przebiegiem Konferencji wskazuje, że zasadne jest prowadzenie dalszej dyskusji i rozważań nad skutecznymi i wydajnymi rozwiązaniami praktycznymi. Zakresu wiedzy specjalistycznej wykorzystywanej na potrzeby procesu wyceny nieruchomości okazują się nie limitować przepisy prawa, lecz wyłącznie wieloletnie przyzwyczajenia. Mając tego świadomość warto sięgać po coraz to nowe i korzystniejsze rozwiązania praktyczne. Zamierzeniem PIRM jest utrzymywanie stałego kontaktu z odbiorcami wycen, reagowanie na ich problemy i wymagania oraz przedstawianie i propagowanie rozwiązań systemowych, wykorzystujących najnowsze rozwiązania metodologiczne i technologiczne a jednocześnie uzasadnionych do zastosowania z praktycznego i prawnego punktu widzenia.

Piotr Walczyk

Prezes PIRM

Praktyka wyceny

Wtórny rynek mieszkań – ceny transakcyjne – Wrocław 2005-2008, perspektywy.

Analizą objęte zostały wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań hipotecznych w obrocie wtórnym na terenie Wrocławia. Transakcje mieszkaniami spółdzielczymi zostały zebrane ze zdecydowanej większości spółdzielni wrocławskich, z pominięciem niektórych spółdzielni małych, w skład których wchodzi kilkunastu, kilkudziesięciu członków. Niepełne dane dotyczą również kilku spółdzielni stwarzających szczególne utrudnienia w udostępnianiu danych transakcyjnych. Analizę trendu zmian cen średnich przeprowadzono na podstawie transakcji z lat 2005, 2006 i 2007 oraz trzech kwartałów roku 2008.

Pełny artykuł w formacie PDF do pobrania TUTAJ

Zobacz wszystkie pozycje

Więcej…