Czy rzeczoznawcy majątkowi są uważani za ekspertów rynku nieruchomości?

Tomasz Kotrasiński włącz . Opublikowano w Wypowiedzi ekspertów

Bardzo smutne refleksje nasuwają mi się po dokonaniu prasówki w internetowych wydaniach gazet.

Dlaczego? Dlatego, że odnoszę wyraźne wrażenie, że rzeczoznawcy majątkowi nie są przez innych uczestników rynku postrzegani jako eksperci od nieruchomości.

Kim jest w tym kontekście ekspert? Ekspert to jest taka osoba lub instytucja, do której ci, którzy potrzebują informacji w pewnym zakresie zwracają się o opinie, komentarze, przewidywania dotyczące możliwych scenariuszy zachowania się rynku w przyszłości.

Niestety, w myśl tej definicji rzeczoznawcy majątkowi w opiniotwórczej prasie ogólnej i specjalistycznej nie są postrzegani jako specjaliści od rynku nieruchomości. Żadnemu z dziennikarzy zajmujących kwestiami nieruchomości nie przyjdzie nawet na myśl, żeby na temat tego, co się dzieje na rynku nieruchomości i co się może na nim dziać, zapytać rzeczoznawców majątkowych. Za ekspertów rynku nieruchomości uważani są wszyscy, tylko nie rzeczoznawcy majątkowi!

Przykłady? Proszę bardzo! Zaglądam do marcowej treści działu nieruchomości jednego z opiniotwórczych, zajmujących się problematyką prawno-gospodarczą dzienników – „Gazeta Prawna – Największy Dziennik Gospodarczy w Internecie” (http://www.gazetaprawna.pl) i przeglądam tylko artykuły związane ściśle z kwestiami rynku nieruchomości, bez kwestii kredytów, podatków, kwestii prawnych, stosunków w spółdzielniach mieszkaniowych, kwestii budowlanych, ubezpieczeń, audytu energetycznego itp., gdzie oczywiście nie spodziewam się znaleźć wypowiedzi rzeczoznawców majątkowych. Czyli zaglądam właśnie tam, gdzie głos i opinia rzeczoznawców majątkowych, jako ekspertów rynku nieruchomości, powinny być uważnie słuchane, jako że problematyka dotyczy spraw, które stanowią istotę naszej działalności jako rzeczoznawców majątkowych – analizy rynku nieruchomości.

Poszukajmy więc śladów istnienia rzeczoznawców majątkowych, jako ekspertów rynku nieruchomości, w tych artykułach, które dotyczą rynku nieruchomości. Co tam znajdujemy?

  • 03 kwietnia 2009 r. na temat tego, że spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym nie ma uzasadnienia wypowiada się przedstawiciel firmy Volumetric MK Polska, czyli dewelopera. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał, ani nawet nie wpadł na pomysł, że rzeczoznawcy majątkowi mogą mieć coś do powiedzenia na temat kształtowania się cen na rynku pierwotnym i wtórnym, ich wzajemnego powiązania oraz kształtowania się luki cenowej kosztów produkcji budowlano-montażowej, cen gruntów inwestycyjnych i kształtowania się stopy zwrotu z inwestycji deweloperskich.
    http://forsal.pl/wiadomosci/polska/262063.html
  • 31 marca 2009 r. na temat kształtowania się czynszów w obiektach handlowych i przewidywań ich zachowania się w przyszłości wypowiada się przedstawiciel CB Richard Ellis, czyli firmy konsultingowej. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał. Nikomu nie wpadło nawet do głowy, że rzeczoznawcy majątkowi mają bardzo dokładne rozeznanie w kwestii czynszów obiektów handlowych, mają zgromadzone w swoich bazach dane na temat ich kształtowania się w czasie i przestrzeni, w zależności od typu obiektu i branży.
    http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/168028,czynsze_na_glownych_ulicach_wielkich_miast_spadna_o_10.html.ms
  • 27 marca 2009 r. na temat zmian preferencji na rynku lokali mieszkalnych związanych ze zmniejszeniem się popytu na kupno mieszkań i zwiększeniem się popytu na ich wynajem, wypowiadają się przedstawiciele pomorskiego, warszawskiego i dolnośląskiego stowarzyszeń pośredników obrotu nieruchomościami. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał. Nikomu nie przyszło na myśl, że istnieje taki zawód ekspercki jak rzeczoznawcy majątkowi, którzy badają relacje popytu i podaży, i ich wpływu na transakcje poszczególnych segmentów rynku w zależności od różnych czynników wpływających na rynek.
    http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/167516,zamiast_kupowac_mieszkania_wiecej_osob_woli_je_wynajmowac.html.ms
  • 20 marca 2009 r. na temat stawek czynszów powierzchni biurowych i przewidywanych trendów na tym rynku mówią przedstawiciele firm Oberhaus, Cushman & Wakefield i Ghelamco Poland, czyli pośredników/konsultingowców i dewelopera. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał. Nikt nawet nie wie, że rzeczoznawcy majątkowi na bieżąco śledzą zachowanie się czynszów na tym rynku i mają wiedzę ekspercką na te temat, którą chętnie przekażą ogółowi.
    http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/166218,coraz_tanszy_najem_powierzchni_biurowych.html.ms
  • 19 marca 2009 r. o tym, że następuje spadek cen gruntów inwestycyjnych, i że należy się spodziewać dalszego ich spadku w 2009 r. dowiadujemy się na podstawie raportu firmy Colliers International, czyli firmy konsultingowej. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał, ani nawet nie wpadł na pomysł, że rzeczoznawcy majątkowi mogą coś wiedzieć na temat sytuacji na rynku nieruchomości pod inwestycje.
    http://forsal.pl/wiadomosci/media_o_rynkach/119874_nieruchomosci_pod_inwestycje_mocno_tanieja.html
  • 13 marca 2009 r. O! jest artykuł p.t. Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości! Niestety, napisany przez dziennikarkę na bazie przeczytania samych przepisów (ustawy i rozporządzenia), bez konsultacji i wypowiedzi jakiegokolwiek rzeczoznawcy. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał. Nawet w sprawie czym rzeczywiście jest operat szacunkowy w rzeczywistości a nie w samych przepisach prawa, nikt nie pomyślał, żeby zapytać rzeczoznawcę majątkowego. Nawet tu nie zauważono istnienia rzeczoznawców majątkowych.
    http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/118908,operat_szacunkowy_okresla_wartosc_nieruchomosci.html.ms
  • 13 marca 2009 r. na temat spadku cen i analizy wpływu tego faktu na rynek i przewidywań zachowania się rynku w różnych jego segmentach przeprowadzona jest rozmowa z przedstawicielką firmy Nowy Adres, czyli pośrednika, p. Katarzyną Cyprynowską, przedstawioną w artykule jako „pomysłodawca pierwszych badań popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych”. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał ani nawet nie wpadł na pomysł, że mogą oni mieć jakieś wyniki badań popytu na rynku nieruchomości.
    http://biznes.gazetaprawna.pl/wywiady/118893,spadek_cen_nieruchomosci_przyciagnie_inwestorow.html.ms
  • 10 marca 2009 r. na temat spadku cen w lutym 2009 r. przytacza się dane z raportów analityków Expander i szybko.pl oraz REAS, czyli odpowiednio portalu finansowego, portalu ofert nieruchomości i firmy konsultingowej. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał, ani nawet nie pomyślał, że mogą oni coś wiedzieć na temat wzrostów czy spadków cen nieruchomości, że śledzą i monitorują rynek, że mają na ten temat dane.
    http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/118273,w_lutym_spadly_ceny_mieszkan.html
  • 09 marca 2009 r. o dwucyfrowych spadkach cen mieszkań w lutym w głównych miastach Polski (Gdańsk, Wrocław, Kraków, Warszawa) donoszą na podstawie raportu Open Finance, tj. pośrednika kredytowego. Rzeczoznawców majątkowych nikt nie zapytał, ani nawet nie pomyślał, że rzeczoznawcy majątkowi mogą coś wiedzieć na temat ruchów cen w głównych miastach Polski. Czy jakikolwiek rzeczoznawca albo jakakolwiek firma rzeczoznawców majątkowych wie, co się dzieje z cenami w głównych miastach Polski. Z całą pewnością dziennikarze, którzy szukają tych informacji dla swoich czytelników nie podejrzewają ich o to.
    http://forsal.pl/wiadomosci/polska/117947_dwucyfrowe_spadki_cen_mieszkan_w_lutym.html

Nie chcę tu analizować i opisywać sytuacji działach nieruchomości w innych dzienników: Rzeczypospolitej, Gazety Wyborczej, Polska The Times, Dziennika. Wszędzie sytuacja jest dokładnie taka sama – gdy istnieje potrzeba zasięgnięcia w sprawach rynku nieruchomości opinii eksperta zasięga się jej u pośredników obrotu nieruchomości, deweloperów, przedstawicieli firm konsultingowych, portali ofert nieruchomości, pośredników kredytowych. NIGDY RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH!

Czy dziennikarze i wszyscy inni uczestnicy rynku nieruchomości są ślepi i głusi?!

Czy oni nie wiedzą, że rzeczoznawcy majątkowi prowadzą na bieżąco ogólnopolski monitoring cen transakcyjnych i ofertowych, czynszów obiektów handlowych, biurowych i mieszkalnych? Czy nie wiedzą, że rzeczoznawcy majątkowi na bieżąco, razem ze zmianami relacji popytu i podaży na rynku nieruchomości, określają czynniki istotne dla wartości nieruchomości? Że posiadają i analizują na bieżąco informacje o podaży i popycie w poszczególnych segmentach rynku, wynikające z analizy atrakcyjności poszczególnych typów inwestycji, przychodów i kosztów, uzyskiwanych stóp zwrotu, typów ryzyka i podaży terenów inwestycyjnych? Czy nie mają pojęcia o tym, że rzeczoznawcy majątkowi dokonują w przekroju geograficznym, czasowym i funkcjonalnym dla poszczególnych obszarów, okresów i typów nieruchomości dogłębnych analiz, dzięki którym potrafią odpowiedzieć na pytanie jaki jest stan rynku i co to oznacza dla wartości nieruchomości?

Czy ci wszyscy dziennikarze i inni uczestnicy rynku nieruchomości – deweloperzy, pośrednicy, inwestorzy i zwykli klienci, nie wiedzą, że to właśnie rzeczoznawcy majątkowi, posiadający uprawnienia nadane im przez właściwego ministra w trybie ustawy, są prawdziwymi ekspertami rynku nieruchomości?

Najwyraźniej nie wiedzą!

Dlaczego nie wiedzą? Skoro wiedzą, że pośrednicy mają im coś wartościowego do powiedzenia o rynku nieruchomości, skoro wiedzą, że deweloperzy mają im coś ciekawego do powiedzenia o rynku nieruchomości, skoro wiedzą, że firmy konsultingowe mają im coś interesującego do powiedzenia o rynku nieruchomości i skoro wiedzą w końcu, że nawet pośrednicy kredytowi mają do powiedzenia o rynku nieruchomości coś, o czym czytelnicy dodatków nieruchomościowych gazet chcą czytać?

Niestety, odpowiedź jest smutna, ba!, wręcz żałosna dla rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawcy majątkowi nie mają, niestety, nic do powiedzenia o rynku nieruchomości, nic, co mogłoby być przydatne innym w zrozumieniu rynku, w przewidywaniu jego zachować w przyszłości, w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i zakupowych.

Rzeczoznawcy majątkowi nie mają nic do powiedzenia, bo rozproszeni, działający zazwyczaj ściśle lokalnie, mający bardzo ograniczony i opóźniony dostęp do niewielkiej liczby danych i ograniczający się tylko do niektórych typów danych o rynku, po prostu nic o rynku nieruchomości nie wiedzą. W każdym razie nic takiego, co mogłoby zainteresować kogokolwiek poza nimi samymi. Wiedzą tylko tyle, żeby móc zajmować się, zastrzeżonym prawnie tylko dla nich, sporządzaniem operatów szacunkowych wyceny nieruchomości. Co nikogo w tym kraju nie obchodzi!

W efekcie nikt rzeczoznawców majątkowych nie uważa za ekspertów rynku nieruchomości, nikt nie oczekuje od nich, że będą posiadać wiedzę na temat tego rynku, nikomu nawet do głowy nie przychodzi żeby w sprawie rynku nieruchomości pytać o cokolwiek rzeczoznawców majątkowych.

Tak (nie)funkcjonujemy jako eksperci na wolnym rynku wiedzy i analizy rynku nieruchomości. Tam, gdzie rzeczoznawcy majątkowi nie mają prawnie zagwarantowanego monopolu działania (sporządzanie operatów szacunkowych wyceny nieruchomości) tam już rzeczoznawcy majątkowi zostali zmieceni z rynku usług i nie ma po nich nawet śladu. Po prostu, tam gdzie się liczy wiedza o rynku, gdzie się liczy wiedza, którą można sprzedać, za którą uczestnicy rynku są skłonni płacić, bo może być im przydatna, tam rzeczoznawców nie ma. Jedyną ich ostoją pozostaje kurcząca się enklawa wyceny nieruchomości.

Ale i ten stan jest tylko przejściowy. W związku z implementacją dyrektyw unijnych dotyczących wejścia na polski rynek rzeczoznawców zagranicznych polscy rzeczoznawcy majątkowi zostaną zmieceni z rynku przez zachodnie firmy, tak jak zostali zmieceni z rynku eksperckiego. Przyjdzie czas, gdy nie będzie polskich rzeczoznawców majątkowych także i w enklawie wyceny.

Chyba, że coś się zmieni.

Tomasz Kotrasiński

RealExperts
Kotrasiński, Nurek i wspólnicy
spółka-komandytowo-akcyjna
www.realexperts.pl


Na temat wejścia zagranicznych rzeczoznawców na rynek polski – p. artykuł Otwarcie polskiego rynku wycen dla rzeczoznawców zachodnich i niewesołe perspektywy zawodowe polskich rzeczoznawców majątkowych
http://www.wycena.com.pl/?/dokument/80/otwarcie_polskiego_rynku_wycen_dla_rzeczoznawcow_zachodnich

Praktyka wyceny

Rynek domów jednorodzinnych w Lublinie w roku 2007.

Rynek domów jednorodzinnych w Lublinie w roku 2007 cechowała duża dynamika wzrostu cen. Wzrost cen wynosił ponad 40%.

Zobacz wszystkie pozycje
Więcej…