Warsztat Rzeczoznawcy Majątkowego - ustalenie stanu prawnego

Sławina Kosmulska włącz . Opublikowano w Wypowiedzi ekspertów

Artykuł zaczerpnięty z miesięcznika Nieruchomości C.H.Beck (sierpień 2009)

Na warsztat pracy rzeczoznawcy majątkowego składają  się różne elementy, ale jednym z głównych zagadnień, jakim rzeczoznawca zajmuje się w swojej pracy jest analiza stanu prawnego obiektu wycenianego. Aby dokonać dobrej analizy stanu prawnego konieczny jest dostęp do wszystkich możliwych źródeł informacji, a to okazuje się być sprawą niełatwą.

Jeśli chodzi o informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości, to pochodzą one głównie z księgi wieczystej i jej akt. Rzeczoznawcy majątkowi , a nawet rzeczoznawcy, którzy pracują jako biegli sądowi i są wpisani na listy biegłych sądowych Sądów Okręgowych nie we wszystkich sądach w Polsce mają dostęp do akt ksiąg wieczystych. W części sądów- na przykład we Wrocławiu- takich problemów nie ma. Jednak w większości sądów rzeczoznawcy mogą obejrzeć wpisy w księgach wieczystych tylko w części, która jest dostępna każdemu. Często powoduje to wadliwe opisanie stanu prawnego w kwestii dotyczącej na przykład obciążenia nieruchomości służebnością. Takim ustawieniem funkcjonowania sądów wieczystoksięgowych  odbiera się rzeczoznawcy możliwość wykonania prawidłowej wyceny zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Jak wiadomo służebności, czy obciążenie dożywociem nie zawsze są ujawniane w jawnych częściach ksiąg wieczystych i dopiero dotarcie do aktu notarialnego ustalającego służebność czy dożywocie daje szansę na ich ustalenie. Te akty notarialne mają właściciele lub osoby uposażone, są one również na ogół właśnie w aktach księgi wieczystej.

Podobna sytuacja występuje wtedy, gdy konieczne jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości na datę z przeszłości, który można ustalić tylko na podstawie starej papierowej księgi wieczystej. Rzeczoznawcy, a nawet biegłemu sądowemu, mogą być udostępnione akta księgi wieczystej i stara papierowa księga tylko po uprzednio wyrażonej zgodzie Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych, o którą biegły musi wystąpić na piśmie. Taka jest praktyka w Trójmieście i wielu innych miastach Polski. Nie zawsze takie zgody są udzielane przez Przewodniczących i nie zawsze istnieje możliwość dokonania sprawdzenia akt księgi wieczystej. Ta sytuacja jest głęboko nieprawidłowa, ponieważ jak już powiedziałam, może prowadzić do wadliwego opisu stanu nieruchomości. Sędziowie wieczystoksięgowi nie zawsze  zdają sobie sprawę z wagi braku wiedzy rzeczoznawcy o stanie prawnym nieruchomości.

Polska Izba Rzeczoznawstwa  Majątkowego będzie w tej sprawie zajmować stanowisko i domagać się zmiany tego stanu rzeczy. Brak pełnej wiedzy na temat stanu prawnego nieruchomości może skutkować wadliwą wyceną. Konieczne jest aby rzeczoznawcy mieli pełny dostęp do akt księgi wieczystej, bez konieczności uciążliwego i czasochłonnego procesu ubiegania się o ten dostęp, naturalnie przy zachowaniu przepisów o ochronie danych osobowych, co w tym zawodzie jest oczywiste.

Poza informacją dotyczącą ustalenia stanu prawnego w kwestii służebności, dożywocia czy stanu prawnego na datę z przeszłości w ostatnim czasie pojawił się nowy problem przy sprawdzaniu informacji dotyczących nieruchomości w sądach. Ostatnio w elektronicznych księgach wieczystych pojawiają się wpisy dotyczące powierzchni nieruchomości lokalowych, która w rzeczywistości jest sumą powierzchni lokalu i powierzchni pomieszczeń przynależnych, np. garażu czy piwnicy.  Dobrze, kiedy w wykazie pomieszczeń podano, że w zakres nieruchomości wchodzi również piwnica, ale czasem zdarza się, że taka informacja nie jest ujawniona. Przed kilkoma dniami napotkałam taką sytuację w Sądzie i niełatwo było przekonać Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych, że informacja dotycząca powierzchni samego mieszkania jest mi niezbędna jako rzeczoznawcy przy ustaleniu wartości nieruchomości.  Musiałam napisać podanie z uzasadnieniem, a następnie wylegitymować się. Zdarzało się, że Przewodniczący odmawiał mi dostępu do akt i dane otrzymywałam z uprzejmości za pośrednictwem pracowników sądowych.

Wydaje się, że dane dotyczące powierzchni lokalu nie stanowią danych, które powinny być chronione tajemnicą. Sposób prowadzenia ksiąg wieczystych regulują dwa rozporządzenia - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r.w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.(Dz. U. z dnia 21 września 2001 r.) oraz Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r.w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z dnia 17 września 2003 r.). W pierwszym z nich w § 28. 7. zostało powiedziane:  Oznaczenie nieruchomości powinno zawierać dane o jej położeniu, powierzchni i sposobie korzystania.

Natomiast w drugim z nich w § 22. zostało powiedziane: Rubryka 1.5 "obszar" obejmuje jedno pole 1.5.0.1 "obszar", w którym wpisuje się odpowiednio obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych albo pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

A więc w dwóch rozporządzeniach podane są właściwie sprzeczne regulacje. Co prawda jedno dotyczy ksiąg wieczystych w ogólności, a drugie elektronicznych ksiąg wieczystych, ale efekt jest taki, że w elektronicznych księgach wieczystych nie mamy interesujących nas informacji. Na taką sytuację rzeczoznawcy nie mogą się zgodzić.

Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego będzie zabiegać o to, żeby wszystkie  te kwestie zostały wyjaśnione i uregulowane w sposób możliwie dogodny dla rzeczoznawców i wszystkich uczestników rynku, również wówczas, gdy konieczna będzie zmiana rozporządzenia.

Gdańsk 5 lipca 2009 r.

Sławina Kosmulska

Rzeczoznawca majątkowy
Uprawnienia nr 607
Członek Rady Polskiej Izby
Rzeczoznawstwa Majątkowego

Praktyka wyceny

Warszawski pierwotny rynek mieszkaniowy 2010

WARSZAWSKI PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY

III kwartał 2010

Od końca 2008 roku można było obserwować stopniowe zatrzymywanie inwestycji deweloperskich na terenie Warszawy. Widmo kryzysu, który dosięgnął Europę oraz zachowawcze postawy banków, niechęć do udzielania kredytów zatrzymały część inwestycji deweloperskich. Jednak już pod koniec roku 2009 pewna „odwilż” w bankach dała deweloperom zielone światło do kontynuacji prac. Zaowocowało to sporą ilością inwestycji oddawanych do użytku.

Ulga związana z zażegnaniem kryzysu znacząco wpłynęła na sytuację finansową deweloperów, którzy wznowili lub rozpoczęli kolejne inwestycje budowlane.

Poniższy wykres pokazuje rozkład ilości inwestycji oddawanych do użytkowania w ostatnich kwartałach oraz planowanych do oddania w następnych.

 image002

Więcej…