Warsztat rzeczoznawcy majątkowego – metody wyceny

Sławina Kosmulska włącz . Opublikowano w Wypowiedzi ekspertów

Gdy rzeczoznawca majątkowy rozpoczyna wykonywanie swojej wyceny, zastanawia się nad tym, jakiej metody użyć do tego, aby jak najlepiej oszacować wartość wycenianej nieruchomości. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) rzeczoznawcę obowiązują opisane w tym rozporządzeniu podejścia, metody i techniki wyceny. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, bo tą wartością rzeczoznawca głównie się zajmuje, wybiera podejście dochodowe lub porównawcze.

Chciałabym skupić się przede wszystkim na podejściu porównawczym, bo w ostatnim czasie jest ono głównym przedmiotem ożywionej dyskusji środowiskowej. W podejściu porównawczym rozporządzenie pozwala na użycie trzech metod: porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku (§ 4.2.). Warsztat, jakim posługiwali się rzeczoznawcy przez ostatnie kilkanaście lat, ograniczał się jedynie do stosowania metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej. Metody statystyczne, jako trudne do użycia, znajdowały się poza sferą zainteresowania osób, które wyznaczały kierunki rozwoju zawodu, a także poza sferą zainteresowania przeciętnego rzeczoznawcy. Dla przypomnienia dodam, że przy metodzie porównywania  parami wystarczy znaleźć na rynku trzy transakcje na nieruchomości podobne i za ich pomocą oszacować wartość obiektu wycenianego (§ 4.3), natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej wyceny dokonuje się  mając kilkanaście (minimum jedenaście) transakcji na nieruchomości podobne (§ 4.4.). Obie metody są ułomne, obie mają znaczne wady, ale obie dobrze się mają w warsztacie rzeczoznawczym. W metodzie porównywania parami dobierając trzy transakcje z rynku, można łatwo się pomylić w doborze. Poza tym należy bardzo dobrze znać nieruchomości porównawcze według ich stanu na dzień sprzedaży, co nie zawsze jest możliwe. W metodzie korygowania ceny średniej, faktycznie wartość szacowanej nieruchomości zależy od ceny najniższej i ceny najwyższej znalezionej na rynku. Nie mają znaczenia pozostałe ceny wynotowane z rynku.

Natomiast ostatnia z metod wymieniona w § 4 rozporządzenia dotyczy metod statystycznych. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4.5). Z kolei art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy powszechnej taksacji nieruchomości, a pkt 2 tego przepisu mówi, że „Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących". Jak z przytoczonych przepisów wynika, metoda analizy statystycznej rynku może być stosowana jedynie przy powszechnej taksacji. Dlaczego ustawodawca tak postanowił - nie wiadomo.

Tymczasem ok. półtora roku temu pojawiły się pierwsze jaskółki zapowiadające zastosowanie do wyceny sposobu opartego na działaniach statystycznych. Pierwszymi, którzy to zagadnienie podjęli i wykonali pierwsze próby wycen tym sposobem, byli członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, a później również i Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Zaproponowany przez nich sposób opiera się głównie o równanie regresji liniowej wielorakiej, chociaż to tylko jedna z metod. Aby ją opanować, konieczne jest opanowanie podstaw statystyki, a także dobre opanowanie programu Excel i funkcji dostępnych w tym programieJest to oczywiście możliwe i wielu rzeczoznawców podjęło to wyzwanie. Czy ten sposób wyceny przyjmie się powszechnie, trudno obecnie orzec, ponieważ jak każda nowość musi przejść przez okres adaptacji. W tym sposobie szacowania buduje się model rynku. Na podstawie tego modelu szacuje się zarówno wartość poszukiwaną, jak i wartości estymowane tych nieruchomości, których wartości znamy z aktów notarialnych. To daje nam możliwość stwierdzenia, czy model został dobrany prawidłowo. Jeśli tak, to otrzymujemy wynik, który spełnia oczekiwania. Jeśli nie, to budujemy nowy model. Aż do skutku. Takie podejście powoduje, że za pomocą matematyki, bez udziału subiektywnych opinii, udaje się w miarę dokładnie - o ile to w ogóle możliwe - określić wartość szacowanej nieruchomości. Jedną z największych zalet tej metody jest to, że możliwe jest w niej matematyczne określenie wag cech rynkowych, które w innych metodach określa się na podstawie analizy rynku, co w praktyce oznacza określanie ich na podstawie intuicji osoby wyceniającej.

Wygląda na to, że nowy sposób wyceny będzie się powoli rozpowszechniała wśród rzeczoznawców. Wydaje się, że ze wszystkich obecnie stosowanych sposobów wyceny, ten właśnie może stać się wiodącym, ponieważ można za jego pomocą najpewniej uzasadnić przyjęte w wycenie założenia. Nowy sposób wyceny ma swoich orędowników, jak również zagorzałych przeciwników. Nie odbyła się jednak do tej pory żadna merytoryczna dyskusja, w której mogłyby zetrzeć się argumenty obu stron. Myślę, że środowisko czeka na taką dyskusję.

Sławina Kosmulska

rzeczoznawca majątkowy

członek Rady Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego

Praktyka wyceny

Analiza wzrostu cen działek niezabudowanych w Jelitkowie i w dzielnicach sąsiednich w Gdańsku w latach 2006-2007

Analizie poddano rynek na działki przeznaczone na budownictwo wielorodzinne lub mieszkaniowo-usługowe zlokalizowane w Gdańsku Jelitkowie i dzielnicach sąsiednich lub podobnych. Tereny położone w tej części miasta są zabudowane zabudową mieszkaniową, przeważnie domami jednorodzinnymi, ale powstały tutaj również duże osiedla domów wielorodzinnych.

Najważniejszym walorem działek położonych w tej części miasta jest bliskie sąsiedztwo morza i plaży, drugim walorem jest stosunkowo nieduża odległość od centrum miasta. Te dwa atrybuty działek położonych w dzielnicach nadmorskich w okolicy Jelitkowa sprawiają, że są one bardzo atrakcyjne na rynku. W tych rejonach działki osiągają wysokie ceny ze względu na otoczenie i walory uzdrowiskowo-krajobrazowe.

Więcej…