PROGRAM

PROGRAM

• Reforma systemu planowania przestrzennego
  • planowanie przestrzenne jako czynnik kształtujący możliwości wykorzystania nieruchomości i ryzyko inwestycyjne – od patologii do potencjału nieruchomości – przykłady;
  • główne założenia i kierunki zmian przeprowadzonej reformy.

• Motywy podjęcia tego tematu – czyli dlaczego reforma ma tak doniosłe znaczenie w warsztacie rzeczoznawcy?
  • perspektywa rzeczoznawcy: między stanem prawnym, ryzykiem inwestycyjnym a potencjałem nieruchomości..

• Nowa architektura systemu planowania
  • strategia rozwoju gminy i model struktury funkcjonalno-przestrzennej;
  • relacja strategii rozwoju z planem ogólnym;
  • plan ogólny, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zintegrowany plan inwestycyjny i decyzja o warunkach zabudowy;
  • charakter prawny i stopień konkretyzacji poszczególnych dokumentów i aktów;
  • które dokumenty kształtują sytuację prawną nieruchomości, a które stanowią informację o kierunkach jej przyszłego rozwoju;
  • znaczenie poszczególnych poziomów planowania dla oceny potencjału inwestycyjnego nieruchomości.

• Plan ogólny gminy z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego
  • plan ogólny jako akt prawa miejscowego – zasadnicza różnica względem dawnego studium;
  • strefy planistyczne i profile funkcjonalne;
  • gminne standardy urbanistyczne i parametry zabudowy;
  • obszary uzupełnienia zabudowy i ich znaczenie dla możliwości uzyskania decyzji WZ;
  • związanie planu miejscowego i decyzji WZ ustaleniami planu ogólnego;
  • co plan ogólny rzeczywiście przesądza o nieruchomości, a czego z jego ustaleń nie można jeszcze wyprowadzić;
  • plan ogólny a przeznaczenie, możliwość zabudowy, chłonność i potencjał inwestycyjny;
  • wpływ zwiększenia lub ograniczenia pewności planistycznej na zachowania uczestników rynku i wartość nieruchomości.

• Stan planistyczny – wpływ na cenę i dobór nieruchomości podobnych
  • ryzyko i stopień konkretyzacji możliwości inwestycyjnych jako element wyceniany przez rynek;
  • definicja nieruchomości podobnej w u.g.n. – stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania jako przesłanki porównywalności;
  • granice podobieństwa;
  • problemy porównywania nieruchomości objętych planem ogólnym, WZ i MPZP.

• Ustalanie przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny
  • zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami;
  • MPZP, decyzja WZ, faktyczny sposób użytkowania i plan ogólny w procesie szacowania;
  • rozróżnienie pojęć: przeznaczenie, faktyczny sposób użytkowania, sposób zagospodarowania, możliwość zabudowy i potencjał inwestycyjny;
  • cel wyceny jako punkt wyjścia do ustalenia właściwego reżimu prawnego;
  • szczególne zasady określania wartości w związku ze skutkami uchwalenia lub zmiany MPZP;
  • art. 36 i 37 u.p.z.p. – wzrost i spadek wartości, opłaty oraz roszczenia odszkodowawcze;
  • relacja przepisów u.g.n. i u.p.z.p. oraz pierwszeństwo regulacji szczególnej przy wycenach wykonywanych na potrzeby skutków planistycznych;
  • ustalenie stanu „przed” i „po” zmianie planistycznej oraz problem hipotetycznych możliwości zagospodarowania.

• Rejestr Urbanistyczny – aktualny stan wdrożenia

• Elementy warsztatowe – analiza sytuacji planistycznych na prezentowanych przykładach w trakcie spotkania

• • Pytania, dyskusja i analiza przypadków z praktyki uczestników